Der Beteiligte nahm eine Teilung
des bebauten Grundstücks gem. § 8 WEG vor. Unter Ziffer IV. § 2 der
Teilungsurkunde regelte er, dass dem Eigentümer des Sondereigentums 1 das
Sondernutzungsrecht an einem näher kenntlich gemachten Kellerraum und einer
Doppelgarage zustünde, wobei ausdrücklich aufgenommen wurde, dass die Sondernutzungsrechte
insofern beschränkt würden, als die übrigen Sondereigentümer den Kellerraum
bzw. die Doppelgarage betreten dürften, um zu dem dahinterliegenden Heizungs- bzw.
Tankraum zu gelangen.
Im Rahmen des Antrages auf
Vollzug verfügte der Rechtspfleger eine Zwischenverfügung und wies darauf hin,
dass ein Eintragungshindernis bestünde: Durch die Sondernutzungsrechte könne
der berechtigte Eigentümer den anderen Miteigentümer in dem Mitgebrauch des
Gemeinschaftseigentums behindern oder stören.
Der Beschwerde des Betroffenen,
der das Grundbuchamt nicht abhalf, gab das OLG statt.
Das OLG wies darauf hin, dass
Sondernutzungsrechte durch eine negative und eine positive Komponente geprägt
seien: Die negative Komponente bedinge, dass das Recht einem oder mehreren
Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen zustünde; die positive Komponente
bestünde in der Zuweisung des Gemeinschaftseigentums. Das eingeräumte Recht
erstrecke sich aber nur so weit, wie es durch die Vereinbarung der
Wohnungseigentümer eingeräumt worden sei. Allerdings könne das
Sondernutzungsrecht auch Einschränkungen unterliegen, die sich aus der Natur
der Sache ergäben, wobei es aber auch dabei von vornherein durch ausdrückliche
Vereinbarung in einem beschränkten Umfang eingeräumt werden könne (LG
Wuppertal, Beschluss vom 24.03.1998 - 6 T 239/98 -).
Da das Sondernutzungsrecht zum
Entzug der Befugnis des Mitgebrauchs nach § 13 Abs. 2 WEG führe, könne ein
Sondernutzungsrecht nur durch eine Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 S. 2 WEG) oder
durch den teilenden Eigentümer nach §§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 iVm. 10 Abs. 2 WEG
begründet oder geändert werden (BGH, Urteil vom 02.11.2011 - V ZR 74/11 -). Als
Form der Gebrauchsregelung des Gemeinschaftseigentums könne es im Grundbuch
eingetragen werden (§ 10 Abs. 3 WEG).
Dem stünde § 5 Abs. 2 WEG nicht
entgegen, da dort nur geregelt sei, dass Anlagen und Einrichtungen des
Gebäudes, die dem gemeinschaftlichem Gebrauch dienen würden, nicht Gegenstand
des Sondereigentums sein könnten, auch wenn sie sich in Räumen befänden, die im
Sondereigentum stehen. Dies gelte auch
für Räume (BGHZ 73, 302, 311), die zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum
stünden, wenn ihr Zweck darauf gerichtet sei, der Gesamtheit der
Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der
Gemeinschaftsfläche zu ermöglichen und zu erhalten, wie dies bei Fluren u.ä.
der Fall sei, die dem Zugang zu Gemeinschaftsräumen dienen oder Räumen zur
Bewirtschaftung/Versorgung der Wohnungen (z.B. da sich in ihnen zentrale Zähl-,
Schalt-, Sicherungs- und Beschickungseinrichtungen der gemeinschaftlichen
Wasser-, Wärme- und Energieversorgung befinden; BGHZ 78, 225, 227f). Dies würde
aber die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an Flächen, die dem Zugang zu
den zwingenden Gemeinschafsträumen dienen, nicht ausschließen (BGH, Urteil vom
05.07.1991 - V ZR 222/90 -).
Teilweise würde darin allerdings
eine unzulässige Umgehung der Regelung in § 5 Abs. 2 WEG gesehen, wenn die inhaltliche
Ausgestaltung des Sondernutzungsrechts den Mitgebrauch der übrigen
Wohnungseigentümer ausschließe. Die Regelung sei nach dieser Ansicht nichtig,
wenn nicht eine Auslegung eine Einschränkung zugunsten der übrigen
Miteigentümer ergäbe. Würde an Fluren oder vorgelagerten Räumen zu Anlagen und
Einrichtungen iSv. § 5 Abs. 2 WEG ein Sondernutzungsrecht begründet, würde dies
den Zugang zu den zwingenden Gemeinschafsträumen (in denen sich die Anlagen
nach § 5 Abs. 2 WEG befinden) nicht hindern, da in einem solchen Fall immanente
Schranken die Ausübung des Sondernutzungsrechts beschränken würden (KG,
Beschluss vom 20.12.1989 - 24 W 3084/89 -). Da vorliegend das
Sondernutzungsrecht beschränkt eingeräumt würde, so dass der Zugang der
weiteren Wohnungseigentümer zur Heizung und zum Tankraum gewährleistet sei,
gelte dies erst recht, weshalb es auf die Frage, ob grundsätzlich ohne eine
solche Regelung eine Umgehung von § 5 Abs. WEG vorläge, nicht ankäme.
Damit bestünde insoweit kein
Eintragungshindernis, weshalb die Zwischenverfügung des Rechtspflegers
aufzuheben sei.
OLG München, Beschluss vom 10.04.1919 - 34 Wx 92/18 -
