Die Kläger haben den
Wohnraummietvertrag mit den Beklagten wegen Eigenbedarfs gekündigt. Das Mietverhältnis
endete danach zum 30.10.2011. Erst am 15.04.2013 gaben die Beklagten die
Mietsache zurück. Bis zu diesem Zeitpunkt hatten sie den Mietzins in Höhe der
ursprünglichen vertraglichen Vereinbarung entrichtet. Die Kläger machten einen
weitergehenden Nutzungsentschädigungsanspruch geltend, da sie der Auffassung
waren, die Beklagten müssten mit Ende des Mietverhältnisses die „Marktmiete“ zahlen. Das Amtsgericht holte
ein Sachverständigengutachten ein und gab der Klage in Höhe von weiteren von
den Beklagten zu zahlenden € 7.300,37 statt. Das Landgericht wies die dagegen
gerichtete Berufung der Beklagten zurück und ließ die Revision zu. Auch der BGH
bestätigte das amtsgerichtliche Urteil.
Vom BGH wurde darauf hingewiesen,
dass die Kläger nicht nur nach § 546a Abs. 1 1. Alt. BGB die vereinbarte Miete,
sondern darüber hinaus auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete
nach § 546a Abs. 1 2. Alt. BGB (Marktmiete) verlangen könnten. Nicht zu beanstanden sei dabei, dass das
Amtsgericht auf der Grundlage des eingeholten Gutachtens diese Marktmiete nach
der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Mietsache bestimmte. Dies
beruhe nicht auf § 558 Abs. 2 S. 1 BGB, sondern ergäbe sich schon daraus, dass
es sich dabei um Gegebenheiten handelt, die die Mietpreisbildung im Markt
prägen würden.
§ 558 Abs. 2 S. 1 BGB, der eine
Begrenzung auf die in dne letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten
Mieten vorsähe, sei nicht einschlägig. Es handele sich um eine Vorschrift, die
in einem laufenden Mietverhältnis zur Anwendung komme, weshalb eine
Maßgeblichkeit bei verspäteter Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses
nicht gegeben sei. Dies gelte auch dann, wenn der Vermieter eine Neuvermietung
nicht beabsichtige, sondern selbst nutzen wolle. § 546a Abs. 1 2. Alt. BGB
gelte allgemein für das Mietrecht, während § 558ff BGB für bestehende
(laufende) Mietverhältnisse geltend würde, § 558 Abs. 2 BGB diene dem Schutz
des Mieters, indem er Mietsteigerungen abfedert. Darauf käme es aber bei einem
beendeten Mietverhältnis nicht an. Nach den Gesetzesmaterialien käme es im
Rahmen des § 546a Abs. 1 2. Alt. BGB darauf an, was bei einer Neuvermietung
erzielt werden könne.
Anmerkung: Der BGH hatte hier keine Veranlassung sich mit
der sogenannten Mietpreisbremse nach §§ 556d ff BGB auseinanderzusetzen, die
erst später in Kraft trat. Es ist anzunehmen, dass wohl diese in Zukunft auch
berücksichtigt werden muss.
BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16 -
