Verjährungsfrist für Vergütungsanspruch des Bauträgers

Am 20.06.2014 führte die Bauträgerin (Klägerin) unter Beteiligung der Beklagten eine Begehung der gekauften Wohnung mit Unterzeichnung eines Abnahmeprotokolls durch, nach dessen Inhalt die Übernahme/Abnahme gemäß Kaufvertrag erfolgt sei. Am 06.11.2014 erklärten die Beklagten die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Mit Schreiben vom 24.11.2014 forderte die Klägerin die Beklagten zur Zahlung der letzten Kaufpreisrate auf. Am 28.12.2017 beantragte die Klägerin einen Mahnbescheid in Bezug auf diese Rate gegen die Beklagten. Die Beklagte hatten im Verfahren die Einrede der Verjährung erhoben und beriefen sich zudem auf ein Zurückbehaltungsrecht für von ihnen gerügte Mängel. Einen kleinen Betrag davon akzeptierte die Klägerin und reduzierte insoweit ihre klageweise geltend gemachte Forderung. Die Klage und die Berufung gegen das klageabweisende Urteil wurden zurückgewiesen. Von der Klägerin wurde die vom Berufungsgericht (OLG) zugelassene Revision eingelegt. Diese führte zur Aufhebung des Urteils des OLG und zur Zurückverwesung des Rechtstreits an dieses. 

Das OLG ging in seinem Urteil von der Regelverjährung des § 185 BGB aus (3 Jahre). Die Anwendung von § 196 BGB schloss es aus, da zwar die streitgegenständliche Forderung Teil des Entgelts dafür sei,, dass die Klägerin den Beklagten Eigentum an einem Grundstück übertragen habe und die errichtete Wohnung „lediglich“ wesentlicher Bestandteil des Miteigentumsanteils sei, sei § 196 BGB nicht anzuwenden. Es würde sich hier auch um die Gegenleistung für die Erbringung von Bauleistungen handeln. Der Vergütungsanspruch sei nicht aufteilbar zwischen Eigentum und Bauleistung, weshalb die Verjährung einheitlich nach der Leistung zu beurteilen sei, die bei weitem überwiegend das Vertragsverhältnis charakterisiere. Der Charakter über den Kauf würde durch den Bau der Wohnung geprägt, weshalb insoweit der Vergütungsanspruch teilwiese im Werkvertragsrecht (§ 631 BGB) geregelt sie. An der Übertragung des Miteigentumsanteils ohne Bauleistung hätten die Parteien kein Interesse gehabt.  Damit greife die 10-jährie Verjährungsfrist des § 196 BGB nicht. 

Dem folgte der BGH nicht, der vorliegend entgegen dem OLG § 196 BGB anwandte mit der Folge, dass die Forderung noch nicht verjährt sei. 

Richtig sei, dass sich die Bauträgervergütung nicht aufteilen ließe in einen Teil für den Kaufpreis des Grundstücksanteils und einen Teil für die Bauleistungen. Es läge ein einheitlicher Vertrag vor. Bei Bauträgerverträgen sei hinsichtlich der Errichtung des Bauwerks Werkvertragsrecht, hinsichtlich der Übertragung von Eigentum Kaufrecht anzuwenden. Eine Aufteilung der Bauträgervergütung käme aber nur bei einer entsprechenden Vereinbarung der Parteien in Betracht, die nicht vorläge. Für den einheitlichen Vergütungsanspruch gelte aber nicht die Verjährungsregelung des § 195 BGB, sondern jene des § 196 BGB.  Dies ergäbe eine Auslegung des § 196 BGB, der als speziellere Regelung § 195 BGB verdränge. 

Nach § 196 BGB würden Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder auf Änderung des Inhalts eines solchen Rechts sowie die Ansprüche auf die Gegenleistung in 10 Jahren verjähren. Die Annahme, das § 106 BGB für den  Vergütungsanspruch des Bauträgers gelte, lasse sich allerdings nicht aus dem Wortlaut ableiten, das die Vergütung die Gegenleistung sowohl für die Übertragung des Eigentums als auch für die Errichtung des Bauwerks sei. Die Errichtung des Bauwerks sei aber von § 196 BGB im Wortlaut nicht erfasst. Aus systematischen und teleologischen Gesichtspunkten sei es aber gerechtfertigt, § 196 BGB als speziellere Regelung des Vergütungsanspruchs des Bauträgers anzuwenden. Da der Vergütungsanspruch einer einheitlichen Verjährung unterliege, könne er sich nur nach § 195 BGB oder § 196 BGB richten. Nach den Gesetzesmaterialien zu § 196 BGB (BT-Drs. 14/7052 S. 179) ergäbe sich, dass mit der Einbeziehung der Ansprüche auf die Gegenleistung in § 196 BGB über die dieser Vorschrift bereits unterfallenden Ansprüche auf Eigentumsübertragung an einem Grundstück hinaus ein in der Sache nicht gerechtfertigtes Ergebnis vermieden werden sollte, das bestehen könnte, wenn derartige Verträge bei Geltung der Regelverjährung nach § 195 BGB für die Ansprüche auf die Gegenleistung nicht beendet werden könnten. Dies greife auch bei Bauträgerverträgen. Da der einheitliche Vergütungsanspruch auch eine Gegenleistung für die von ihm – neben der Bauwerkserrichtung – geschuldete Übertragung des Eigentums an dem Grundstück und damit eine Gegenleistung iSv. § 196 BGB darstelle, sei es gerechtfertigt, insoweit einheitlich die speziellere Verjährungsregelung des § 196 BGB anzuwenden. 

Dem stünde das Urteil des BGH vom 12.10.1978 – VII ZR 288/77 – schon deswegen nicht entgegen, da es auf die Rechtslage vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes vom 12.10.1978 beruhe. Im Übrigen würde der Senat an dieser Rechtsprechung nicht mehr festhalten. 

Damit musste der BGH das Urteil zurückweisen, da das OLG nunmehr neu im Hinblick auf das von den Beklagten geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht zu entscheiden hat. 

BGH, Urteil vom 07.12.2023 - VII ZR 231/22 -

Verjährungsbeginn: Pflichtverletzung durch fehlerhafte Rechtsanwendung

Der Kläger machte gegen die Beklagte, einem Finanzdienstleistungsunternehmen, Schadensersatzansprüche mit der Behauptung fehlerhafter Anlagenberatung geltend. Diese verwies auf eine Anlage bei der B.-Stiftung, mit der der Kläger dann 2014 Kauf- und Lieferverträge abschloss. Nach dem Verkaufsprospekt sollten die Kunden Goldbarren mit einer Reinheit von 99,9% erwerben. In 2015 wurde ein strafrechtliches Ermittlungsverfahren eingeleitet, in dessen Rahmen die Geschäftsräume der B.-Stiftung durchsucht wurden, festgestellt wurde, dass von den Anlegergeldern in Höhe von € 57 Mio. nur Golf im Wert von € 10,58 Mio. erworben wurde, im Übrigen gelagertes Gold Falschgold gewesen wäre. Der Verblieb des Geldes blieb im Wesentlichen ungeklärt. Am 17.06.2015 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen der B.-Stiftung eröffnet. Der Kläger erfuhr davon und beauftragte einen Rechtsanwalt. Die Beklagte habe, so der Kläger, behauptet, die Investitionen des Klägers seien insolvenzfest, was rechtlich unzutreffend war.  

Am 13.11.2019 wurde seine Klage der Beklagten zugestellt, mit der er Schadensersatzansprüche mit der Begründung geltend machte, die Beklagte habe ihre Pflichten aus der Anlageberatung schuldhaft verletzt. Die Beklagte erhob die Einrede der Verjährung. Das Landgericht gab der Klage statt. Auf die Berufung der Beklagten hin hob das Oberlandesgericht (OLG) dessen Urteil auf und wies die Klage, unter Verweis auf die nach seiner Ansicht eingetretene Verjährung, ab. Auf die zugelassene Revision des Klägers hob der BGH das Urteil des OLG auf und verwies den Rechtsstreit an dieses zurück.

Der BGH ging, wie zutreffend auch das OLG davon aus, dass die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) mangels anderweitiger Bestimmungen, mit dem Schluss des Jahres beginne, in dem der Anspruch entstand und der Gläubiger sowohl von den anspruchsbegründenden Umständen wie auch von der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB). Ausreichend sei, dass der Gläubiger um die anspruchsbegründenden Umstände weiß und nicht, dass er den Vorgang rechtlich zutreffend beurteilt. Allerdings könne es auch ausnahmsweise auf die zutreffende rechtliche Würdigung ankommen, was auch das OLG erkannt habe, sich aber mit den Voraussetzungen für die Annahme einer solchen Ausnahmesituation nicht befasst habe.

Läge der für den Schadensersatzanspruch erforderliche haftungsauslösende Fehler in einer falschen Rechtsanwendung des Schuldners (hier der Beklagten), könne die Kenntnis dieser Rechtsanwendung als solcher nicht ausreichen. Vielmehr müsste der Geschädigte (hier Kläger) Kenntnis oder grob fahrlässig Unkenntnis davon haben, dass die Rechtsanwendung fehlerhaft ist (BGH, Urteil vom 07.03.2019 - III ZR 117/18 - u.a.). Die Kenntnis alleine der tatsächlichen Umstände vermöge für den Laien noch keine Kenntnis der Pflichtwidrigkeit der Handlung vermitteln. Die Angabe der Beklagten über eine „Insolvenzfestigkeit der Investitionen“ des Klägers sei rechtlich unzutreffend gewesen, was aber dazu führen würde, dass beim Kläger von einer Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der anspruchsbegründenden Tatsachen erst ab dem Zeitpunkt ausgegangen werden könne, dass die (vom Kläger behauptete Angabe rechtlich unzutreffend ist, was vom OLG übersehen worden sei.

Alleine der Umstand, dass der Insolvenzverwalter hinsichtlich der Aussonderung des erworbenen Goldes eine andere Rechtsansicht vertrat als die Beklagte, genüge für die Annahme einer groben Fahrlässigkeit nicht, da der Anleger bei seiner Entscheidung die besonderen Erfahrungen und Kenntnisse eines Anlageberaters oder -vermittlers in Anspruch nehme, dessen Ratschlägen, Auskünften und Mitteilungen er besonderes Gewicht beimessen würde. In der Regel stelle es daher kein grobes Verschulden gegen sich selbst dar,  wenn er „ohne dringenden Anlass“ davon absehe, dessen Angaben z.B. durch Lektüre des Emissionsprospektes zu überprüfen. Das Unterlassen einer Kontrolle des Beraters durch den Anleger weise auf ein Vertrauensverhältnis hin und sei nicht schlechthin unverständlich oder unentschuldbar im Sinne grober Fahrlässigkeit gem. § 199 Abs. 1 Nr.2  BGB; dies gelte auch für beschwichtigende Äußerungen des Beraters nach Zeichnung der Anlage (BGH, Urteil vom 07.07.2011 - III ZR 90/10 -). Hinzu käme, dass die den Kläger beratende Rechtsanwaltskanzlei noch im Jahr 2015 ebenfalls zu dem Ergebnis gelangt sei, eine Klage gegen den Insolvenzverwalter auf Aussonderung des Goldes sei erfolgreich (Anm.: Auf eine dem Kläger als Mandanten zuzurechnende fehlerhaften Rechtsberatung geht der BGH nicht ein). Solange der Kläger von einer Insolvenzfestigkeit in Übereinstimmung mit dem mandatierten Anwalt und der Beklagten ausgehen durfte, läge daher keine grobe Fahrlässigkeit vor. Es spräche vieles dafür, dass die Verjährung erst in 2016 zu laufen begonnen habe, weshalb sie bei Klageerhebung in 2019 noch nicht eingetreten gewesen sei.

BGH, Urteil vom 20.10.2022 - III ZR 88/21 -