Schadensersatz: Kreuzhacke beschädigt Mähdrescher - keine Haftung des Landwirts von Unkenntnis über Vorhandensein

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Ein Lohnunternehmer war mir dem Ernten eines 6,44 ha großen Rapsfeldes des ihn beauftragenden Landwirts beauftragt. Dabei verfing sich eine im Raps liegende Kreuzhacke, von deren Existenz der Landwirt nach eigenen Angaben nichts wusste, im Mähwerk und führte zu einem größeren Schaden. Von uns wurde im Verfahren vor dem LG Bonn (und weiter auch vor dem OLG Köln im anschließenden Berufungsverfahren) die Auffassung vertreten, eine Haftung des Landwirts scheide wegen seiner Unkenntnis aus. Das Landgericht hat die Kenntnis ebenso wie das OLG auf sich beruhen lassen, da nach deren Auffassung der Landwirt die Pflicht habe, vor dem Dreschvorgang das Feld zu auf mögliche Gegenstände, die zu einem Schaden an einer vom beauftragten Lohnunternehmer eingesetzten Maschine führen könnten, zu prüfen. Dieser seiner Verpflichtung wäre er nicht nachgekommen.

Der BGH hat sich mit seinem Urteil vom 24.01.2013 - VII ZR 98/12 - der von uns vertretenen Rechtsansicht angeschlossen. Eine gesonderte Prüfpflicht des Landwirts besteht nicht.  Eine entsprechende Fürsorge des Landwirts für den Auftragnehmer bestehe nicht und sei auch in Ansehung der Größe des Feldes nicht zumutbar. Der Landwirt habe auch keine Möglichkeiten gehabt, Einwirkungen Dritter auf das (freie) Feld zu verhindern. Nach Rückverweisung an das OLG Köln hat dieses die Klage gegen den von NIEHUS Rechtsanwälte vertretenen Landwirt abgewiesen. 

BGH, Urteil vom 24.01.2013 - VII ZR 98/12 -

Betriebskosten: Umlegung der Wartungskosten für Gastherme (Änderung der Rechtsprechung)

Ist in einem Mietvertrag vereinbart, dass die Wartung einer in der Wohnung für die Etagenheizung angebrachten Therme der Mieter zuständig ist, gilt diese Klausel als unwirksam. Dies mit der Begründung, es wäre keine Kostenobergrenze aufgenommen. Folgerichtig wurden auch die Kosten der Wartung der Therme, wenn sie vom Vermieter vorgenommen wurden, als nicht umlagefähig angesehen, wenn die Obergrenze nicht benannt wurde.

Diese Rechtsprechung hat nun der BGH mit seinem Urteil vom 07.11.2012 – VIII ZR 119/12 – aufgegeben. Er trägt damit dem Umstand Rechnung, dass nach der BetrKV Wartungskosten umlegungsfähig sind. Sind sie aber umlegungsfähig, kann hier dies nicht von der Benennung eines in der Verordnung nicht vorgesehenen, vom Vermieter grundsätzlich nicht zu beeinflussenden Höchstbetrag abhängig gemacht werden, unbeschadet dessen, dass der Vermieter wirtschaftlich handeln muss und damit grundsätzlich das günstigste Angebot für Wartungsarbeiten annehmen muss.

BGH, Urteil vom 07.11.2012 - VIII ZR 119/12 -

Nebenkosten: Abrechnung vom Vermieter selbst vorgenommene Leistungen

Bundesgerichtshof (Foto: rn)

Kann der Vermieter im Rahmen der Abrechnung der Neben-/Betriebskosten auch seine eigene Arbeitskraft oder die Tätigkeit von Arbeitnehmern seines Betriebs abrechnen ? In § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV heißt es:

„Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.“

Dies bedeutet, dass sowohl der private als auch, worauf der BGH in seiner Entscheidung vom 14.11.2012 – VIII ZR 41/12 – hingewiesen hat, der institutionelle Vermieter die entsprechenden Kosten fiktiv abrechnen darf. Er muss aber darlegen und nachweisen, dass die gelten gemachten Beträge üblich sind. Im konkreten Fall hatte der (institutionelle) Vermieter ein Leistungsverzeichnis für Gartenpflege- und Hausmeisterarbeiten vorgelegt, in dem u.a. die Größe der Rasenfläche, die Häufigkeit der Mäharbeiten pp. benannt waren und ein Angebot einer Firma vorgelegt und behauptet, es habe sich um das günstigste Angebot gehandelt. Damit konnte er diese fiktiv berechneten Kosten auch auf die Mieter umlegen. Allerdings ist der Vermieter hier  für die üblichen Kosten darlegungs- und beweisbelastet.

BGH, Urteil vom 14.11.2012 - VIII ZR 41/12 -

 

Fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzug - keine Schonung für Mieter

(Foto: rn)

Gerät der Mieter in Zahlungsverzug kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist (d.h. fristlos) künden, wenn sich der Mieter mit der Miete (einschl. Nebenkostenvorauszahlungen) für zwei oder mehr Mieten in Rückstand befindet, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.  Zahlt der Mieter von Wohnraum den Rückstand vollständig binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der darauf basierenden Räumungsklage, wird die Kündigung (wenn nicht eine solche bereits in den letzten zwei Jahren schon einmal ausgesprochen wurde) unwirksam, §  569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

Der Vermieter kann aber bei Zahlungsverzug auch eine ordentliche Kündigung aussprechen.  Dies führt zur Unanwendbarkeit der als Schonfrist benannten Norm des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Entscheidung vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12 – feststellte. Voraussetzung ist lediglich für die (ordentliche, mit gesetzlicher Kündigungsfrist) ausgesprochenen Kündigung, dass sich der Zahlungsverzug auf mehr als eine Miete beläuft und die Verzugsdauer mindestens einen Monat beträgt.  Der BGH sieht in einem derartigen Verzug eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung, die den Vermieter die Kündigung unter Beachtung gesetzlicher bzw. vereinbarter Kündigungsfristen erlaubt.

Die Folge dieser Entscheidung wird sein, dass wohl häufiger bei Zahlungsverzug statt der fristlosen Kündigung der Weg der fristgemäßen Kündigung gewählt wird, wobei der Vermieter wohl auch eine fristlose Kündigung (bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) verbunden mit einer für den Fall der Unwirksamkeit erklärten fristgemäßen Kündigung aussprechen kann; dies hätte zur Folge, dass letztlich das Mietverhältnis jedenfalls unabhängig von einer Zahlung des Mieters innerhalb der Schonfrist enden würde.

BGH, Urteil vom 10.12.2012 - VIII ZR 107/12 -