Gebäudeversicherung: Obliegenheitsklausel „Rückstausicherung“ in der Klauselkontrolle (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB)

Der Kläger hatte bei der Beklagten eine Gebäudeversicherung abgeschlossen und verlangte von dieser aus einem Wasserschaden wegen Rückstaus Entschädigung. In den Versicherungsbedingungen zu den grundsätzlich versicherten Überschwemmungs- und Rückstauschäden wurde dem Kläger auferlegt, Rückstausicherungen anzubringen und funktionsbereit zu halten. Die Beklagte machte grobe Fahrlässigkeit wegen unterlassener „Rückstausicherung“ des Klägers geltend und kürzte den Anspruch um 50%. Die Klage auf Zahlung der weiteren 50% wurde vom Landgericht abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers wurde das Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben.

Das OLG stellte fest, dass im Rahmen der Wohngebäudeversicherung Elementarschäden infolge von Rückstau mitversichert seien und ein solcher Rückstauschaden eingetreten sei. Eine Obliegenheitspflichtverletzung des Klägers als Versicherungsnehmer läge nicht vor, da es an einer wirksamen Vereinbarung zu Wartungsobliegenheiten ermangele.

Soweit der Kläger nach den Versicherungsbedingungen zur Vermeidung von Überschwemmungs- und Rückstauschäden bei rückstaugefährdeten Räumen Rückstausicherungen anzubringen und funktionsbereit zu halten habe, habe er diese jedenfalls angebracht. Streitig zwischen den Parteien sei, ob du wie Wartungen vorgenommen worden seien. Das aber kann nach Auffassung des OLG dahinstehen, da diese Regelung „Funktionsbereit“ wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei.  Wegen der einschneidenden Sanktionen, die an die Obliegenheitsverletzung geknüpft seien, müsse das auferlegte Tun oder Unterlassen ausdrücklich so vereinbart sein, dass klar und deutlich erkennbar sei, was verlangt würde (BGH, Urteil vom 16.09.2009 - IV ZR 246/08 -).

Eine entsprechende klare Handlungsregelung würde fehlen. Für den durchschnittlichen um Verständnis bemühten Versicherungsnehmer sei lediglich erkennbar, dass er über den Einbau einer Rückstausicherung hinaus verpflichtet sei, deren Funktionsbereitschaft aufrechtzuerhalten. „Funktionsbereit“ könne sowohl als Wartungs- als auch als bloße Reparaturverpflichtung verstanden werden, da das „Vorhalten“ gefordert würde. Allerdings sah sich das OLG vorliegend nicht veranlasst, diese hier zu entscheiden. Die die Unwirksamkeit bedingenden Gründe würden sich hier aus einer Regelung des § 23 VGB 2011 der Beklagten ergeben, demzufolge versicherte Sachen (insbes. wasserführende Anlagen/Einrichtungen) stets in ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und Mängel/Schäden unverzüglich zu beseitigen seien. Dem Versicherungsnehmer würde insoweit eine allgemeine Instandhaltungsverpflichtung auferlegt. Im Vergleich zu § 23 VGB 2011 der Beklagten sei die hier fragliche Klausel völlig konturenlos; weder würden Wartungs- noch Instandhaltungsobliegenheiten benannt. Unklar bliebe, welche Verhaltensweisen insoweit vom Versicherungsnehmer erwartet würden. Bei Wartungen wären auch Wartungsintervalle zu benennen, da sonst offen bleiben würde, an welche Voraussetzungen der Kausalitätsgegenbewies des Versicherungsnehmers zu knüpfen sei.

OLG Frankfurt, Urteil vom 13.05.2022 - 7 U 71/21 -

Betriebskosten: Umlegung der Wartungskosten für Gastherme (Änderung der Rechtsprechung)

Ist in einem Mietvertrag vereinbart, dass die Wartung einer in der Wohnung für die Etagenheizung angebrachten Therme der Mieter zuständig ist, gilt diese Klausel als unwirksam. Dies mit der Begründung, es wäre keine Kostenobergrenze aufgenommen. Folgerichtig wurden auch die Kosten der Wartung der Therme, wenn sie vom Vermieter vorgenommen wurden, als nicht umlagefähig angesehen, wenn die Obergrenze nicht benannt wurde.

Diese Rechtsprechung hat nun der BGH mit seinem Urteil vom 07.11.2012 – VIII ZR 119/12 – aufgegeben. Er trägt damit dem Umstand Rechnung, dass nach der BetrKV Wartungskosten umlegungsfähig sind. Sind sie aber umlegungsfähig, kann hier dies nicht von der Benennung eines in der Verordnung nicht vorgesehenen, vom Vermieter grundsätzlich nicht zu beeinflussenden Höchstbetrag abhängig gemacht werden, unbeschadet dessen, dass der Vermieter wirtschaftlich handeln muss und damit grundsätzlich das günstigste Angebot für Wartungsarbeiten annehmen muss.

BGH, Urteil vom 07.11.2012 - VIII ZR 119/12 -