Die Beklagte rügte gegenüber der Voreigentümerin, dass in einem der angemieteten Büroräume ein beißender, Atemwege du Augen reizender Geruch sei. Daraufhin wurden die Räume von der Voreigentümerin besichtigt, die hierbei auch Mitarbeiter des technischen Managements ihrer Hausverwaltung hinzuzog. Danach minderte die Beklagte die Miete um 10%. Es erfolgte eine weitere Begehung durch den Hausmeister. In der Folge wandten sich die anwaltlichen Vertreter der Voreigentümerin an die Beklagte und boten „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und Präjudiz zum Zwecke einer einvernehmlichen Regelung der bestehenden Meinungsverschiedenheiten“ den Austausch des Bodenbelags in dem Raum an, wenn im Anschluss daran die Beklagte die aufgelaufenen Mietrückstände begleichen würde. Die Beklagte kündigte nunmehr das Mietverhältnis fristlos, vorsorglich unter Berufung auf ein vertragliches Sonderkündigungsrecht und zahlte im letzten Monat keine Miete mehr. Die Klägerin begehrte klageweise den rückständigen Mietzins nebst der vertragliche vorgesehenen Zahlung bei Kündigung gemäß der Sondervereinbarung. Das Landgericht gab der Klage statt; auf der Berufung der Beklagten wurde die Klage abgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung und Rückverweisung.
Das Berufungsgericht ging in Bezug auf die substantiiert von der Beklagten dargelegten Mängel von einem Anerkenntnis der Voreigentümerin (bindend für die Klägerin) aus. Dieses Anerkenntnis sah es in dem Angebot auf Austausch des Bodenbelags auf ihre Kosten, da bei der auf Gewinnerzielung ausgerichteten Kapitalgesellschaft nicht allein zur Wahrung eines guten Verhältnisses zu den Gewerbemietern, sondern nur bei Vorliegen eines wirklichen Sachmangels sie sich dazu bereit finden würde. Auch habe die Klägerin (nach Eigentumsübergang) die Wand zum angrenzenden WC zwecks Prüfung von Leckagen öffnen lassen, was in Ansehung des kostenintensiven Eingriffs in die Bausubstanz ein gewerblicher Vermieter, gar bei einem wie hier gekündigten Mietverhältnis, nicht ohne tatsächliche Gebrauchsbeeinträchtigung vornehmen würde. Da dieses tatsächliche Anerkenntnis ein starkes Indiz für den Wahrheitsgehalt der Angaben der beklagten bewirke führe dies zu einer Umkehr der Beweislast. Die Klägerin habe dies nicht unter Beweis gestellt.
Der BGH sah hier rechtsfehlerhaft getroffene Feststellungen durch das Berufungsgericht.
Grundsätzlich trage der Mieter, der die ihm zum Gebrauch überlassenen Sache als Erfüllung angenommen habe, will er wegen eines Mangels der Mietsache die Miete mindern und sich durch eine außerordentliche Kündigung vom Vertag lösen, die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines Mangels. Da auch nicht jede Geruchseinwirkung in gemieteten Räumen zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führe, müsse er die Erheblichkeit der Belastung beweisen. Zwar habe die Beklagte Zeugenbeweis angeboten. Dieser sei nicht erhoben worden, da das Berufungsgericht zu Unrecht von einem „tatsächlichen Anerkenntnis“ der Vermieterseite ausging, auf welches sich die beklagte bezog.
Das tatsächliche Anerkenntnis erfordert keinen rechtsgeschäftlichen Verpflichtungswillen; es wird vielmehr zu dem Zweck abgegeben, dem Gläubiger die eigene Erfüllungsbereitschaft mitzuteilen und ihn dadurch etwa von sofortigen Maßnahmen abzuhalten oder ihm den Beweis zu erleichtern. Dieses Zeugnis des Anerkennenden gegen sich selbst bewirke eine Beweislastumkehr (BGH, Urteil vom 11.11.2008 - VIII ZR 265/07 -). Ein solcher Fall läge hier nicht vor. Das Berufungsgericht habe Auslegungsgrundsätze verletzt bzw. wesentlichen Auslegungsstoff außer Betracht gelassen.
Das Angebot der Voreigentümerin könne kein Tatsachenanerkenntnis sein. Das ergäbe sich bereits aus dem Wortlaut. Das Angebot sei ausdrücklich „ohne Anerkennung einer Rechtsverpflichtung und ohne Präjudiz“ erfolgt. Darin liege ein ausdrücklicher Vorbehalt aus dem ersichtlich sei, dass das Angebot lediglich zur gütlichen Einigung erfolge. Auch übersehe das Berufungsgericht, dass das Angebot nicht aus Kulanz erfolgt sei, sondern an eine Gegenleistung (Nachzahlung der geminderten Mieten) geknüpft worden sei, also daran, die Vermieterin so zu stellen, als sei auch in der Vergangenheit kein Mangel vorhanden gewesen.
Ebenso wenig ließe sich aus der Wandöffnung ein tatsächliches Anerkenntnis ableiten. Die Klägerin sei bereit gewesen, der Mangelanzeige der Mieterin nachzugehen. Darin sei für sich keine Aussage zu sehen, dass das Vorhandensein eines Mangels und die Beeinträchtigung außer Streit gestellt werden sollen. Der Umstand der Erforschung oder Beseitigung eines vom Mieter angezeigten Mangels würde nur dann als Zeugnis des Vermieters gegen sich selbst gewertet werden können, wenn besondere Umstände dies tragen würden, wonach der Vermieter nicht nur aus Kulanz oder zur gütlichen Streitbeilegung handelt, sondern im Bewusstsein, seiner Gewährleistungsverpflichtung nachzukommen. Entscheidend seien dabei Dauer und Kosten der Mängelbeseitigungsarbeiten. Das Berufungsgericht habe hier übersehen, dass sich die Maßnahme nur auf 12 Minuten im Rahmen einer Sichtprüfung der im Versorgungsschacht verlegten Rohre beschränkt habe, wofür der Hausmeister vier Fliesen entfernt habe und die dahinter befindliche Leichtbauwand geöffnet habe. Die Öffnung sei im Anschluss mit Spachtelmasse verschlossen worden und die Fliesen wieder angebracht worden. Auch wenn die Klägerin keine Kosten benannt habe, handele es sich um einen überschaubaren Vorgang, bei dem nicht angenommen werden könne, die Klägerin habe im Bewusstsein gehandelt, einer Gewährleistungsverpflichtung im Hinblick auf eine Geruchsbeeinträchtigung nachzukommen. Zu beachten sei auch, dass natürlich ein Eigentümer ein Erhaltungsinteresse habe, demzufolge zugetragenen Hinweisen auf mögliche Undichtigkeiten wasserführender Leitungen in den Wänden nachzugehen. Zudem habe die Klägerin danach keine weiteren Prüfungen vorgenommen, weshalb diese (negative) punktuelle Prüfung auch bereits kein tatsächliches Anerkenntnis darstellen könne.
Danach sei das Urteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur Beweiserhebung über die Behauptung der Beklagten an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
BGH, Urteil vom 23.09.2020 -
XII ZR 86/18 -
