Zu den Rechten der WEG zur Durchsetzung von Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum gegen Fremdnutzer

Hintergrund des Rechtstreits war der Beschluss einer Eigentümerversammlung, Balkone zu sanieren; gleichzeitig wurde die Verwaltung ermächtigt, gerichtlich gegen Eigentümer vorzugehen, die die Sanierung verweigern oder sonstwie behindern. Die Beklagten, die Nießbraucher einer Eigentumswohnung sind, verweigerten die Vornahme von Maßnahmen auf dem zu ihrer Wohnung gehörigen Balkon. Daraufhin hat der Verwalter für die WEG Klage auf Duldung der näher bezeichneten Sanierungsarbeiten und Zutritt zur Wohnung zum Zwecke der Durchführung der Arbeiten in entsprechender Anwendung des § 14 Nr. 4 WEG erhoben.

§ 14 Nr. 4 WEG verpflichtet den Wohnungseigentümer auf Duldung des Zutritts zu seinem Sonder- oder Teileigentum, wenn dies zu Zwecken der Instandhaltung oder Instandsetzung erfolgt. Damit wäre der Klage stattzugeben gewesen wenn sich ein Eigentümer dem Verlangen widersetzt hätte. Das Verhalten der Beklagten als Fremdnutzer (wenn auch Nießbraucher) konnte aber nicht durch § 14 WEG tangiert werden, da es sich gerade bei dem Fremdnutzer nicht um einen Eigentümer handelt und die Regelung sich ausschließlich an Eigentümer wendet und nicht auf Fremdnutzer entsprechend übertragen werden kann. Auch wenn gerade der Nießbraucher teilweise in dingliche Rechtspositionen des Eigentümers einrückt, wird  er doch nicht Teil des WEG-Verbandes, auf den sich einzig § 14 WEG bezieht. Eine planwidrige Regelungslücke wird vom BGH hier auch nicht gesehen, die eventuell eine Analogie zulassen könnte. Gegebenenfalls wäre hier Grundlage § 1004 BGB 8wozu der Senat neigt, es hier aber offen lässt); vorliegend greife dies deshalb nicht, da nach dem Beschluss der Wohnungseigentümer nur nach § 14 WEG gegen Eigentümer vorgegangen werden sollte, nicht aber  nah § 1004 BGB. Eine Umdeutung war auch nicht möglich, da es sich bei dem Anspruch nach § 1004 BGB um einen Individualanspruch handelt, den die Gemeinschaft zunächst durch Ansichziehen vergemeinschaften müsste, ehe er ausgeübt werden könnte.

Das bedeutet mithin, dass bei Beschlüssen zu Instandhaltungen pp. stets auch darauf zu achten ist, dass der Verwalter die Durchführung auch gegenüber Fremdbesitzern durchsetzen kann, was bedeutet, dass jedenfalls die Rechte nach § 1004 BGB hier von der Gemeinschaft an sich gezogen werden müssten mit dem Auftrag an den Verwalter, diese Rechte gegen sich widersetzende Fremdnutzer durchzusetzen.

BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 194/14 -

Schuldrecht: Drohung mit Schufa-Eintragung zulässig ?

Die Schufa hat eine starke Stellung: Ihre Bonitätsauskunft wird häufig bei Abschluss von Mietverträgen verlangt, aber insbesondere auch bei der Aufnahme von Bankkrediten erfolgt eine Nachfrage. Negative Eintragungen schaden mithin. Von daher kommt der Entscheidung des OLG Hamburg vom 30.01.2013 - 5 U 174/11 -  besondere Bedeutung zu. Hier verlangte die Schufa von einem Gewerbetreibenden die Unterlassung, in Mahnungen (hier der "letzten" Mahnung) mit die Möglichkeit einer negativen Schufa-Eintragung ansprach. Auch wenn die Schufa die Unterlassung mit der Begründung begehrte, der Gewerbetreibende sei nicht Mitglied bei ihr und hätte auch keinen von ihr autorisierten Anwalt beauftragt, könne also selbst die Eintragung nicht bewirken, hat die Entscheidung darüberhinaus Bedeutung. Denn nicht nur dieses Argument wurde vom OLG nicht beachtet (der Gewerbetreibende könne immerhin noch einen entsprechenden Anwalt mandatieren); es hat auch die grundsätzliche Zulässigkeit eines solchen Hinweises angenommen. Damit dürften wohl in der Zukunft Gläubiger versuchen, ihren (eventuell sogar einredebehafteten) Forderungen mit dem Hinweis auf die Möglichkeit negativer Schufa-Eintragungen versuchen mehr Druck zu verschaffen.

Hans. OLG Hamburg, Urteil vom 30.01.2013 - 5 U 174/11 -