Hintergrund des Rechtstreits war
der Beschluss einer Eigentümerversammlung, Balkone zu sanieren; gleichzeitig wurde
die Verwaltung ermächtigt, gerichtlich gegen Eigentümer vorzugehen, die die
Sanierung verweigern oder sonstwie behindern. Die Beklagten, die Nießbraucher
einer Eigentumswohnung sind, verweigerten die Vornahme von Maßnahmen auf dem zu
ihrer Wohnung gehörigen Balkon. Daraufhin hat der Verwalter für die WEG Klage auf
Duldung der näher bezeichneten Sanierungsarbeiten und Zutritt zur Wohnung zum
Zwecke der Durchführung der Arbeiten in entsprechender Anwendung des § 14 Nr. 4
WEG erhoben.
§ 14 Nr. 4 WEG verpflichtet den
Wohnungseigentümer auf Duldung des Zutritts zu seinem Sonder- oder
Teileigentum, wenn dies zu Zwecken der Instandhaltung oder Instandsetzung
erfolgt. Damit wäre der Klage stattzugeben gewesen wenn sich ein Eigentümer dem
Verlangen widersetzt hätte. Das Verhalten der Beklagten als Fremdnutzer (wenn
auch Nießbraucher) konnte aber nicht durch § 14 WEG tangiert werden, da es sich
gerade bei dem Fremdnutzer nicht um einen Eigentümer handelt und die Regelung
sich ausschließlich an Eigentümer wendet und nicht auf Fremdnutzer entsprechend
übertragen werden kann. Auch wenn gerade der Nießbraucher teilweise in
dingliche Rechtspositionen des Eigentümers einrückt, wird er doch nicht Teil des WEG-Verbandes, auf den
sich einzig § 14 WEG bezieht. Eine planwidrige Regelungslücke wird vom BGH hier
auch nicht gesehen, die eventuell eine Analogie zulassen könnte. Gegebenenfalls
wäre hier Grundlage § 1004 BGB 8wozu der Senat neigt, es hier aber offen
lässt); vorliegend greife dies deshalb nicht, da nach dem Beschluss der
Wohnungseigentümer nur nach § 14 WEG gegen Eigentümer vorgegangen werden
sollte, nicht aber nah § 1004 BGB. Eine
Umdeutung war auch nicht möglich, da es sich bei dem Anspruch nach § 1004 BGB
um einen Individualanspruch handelt, den die Gemeinschaft zunächst durch
Ansichziehen vergemeinschaften müsste, ehe er ausgeübt werden könnte.
Das bedeutet mithin, dass bei
Beschlüssen zu Instandhaltungen pp. stets auch darauf zu achten ist, dass der Verwalter
die Durchführung auch gegenüber Fremdbesitzern durchsetzen kann, was bedeutet,
dass jedenfalls die Rechte nach § 1004 BGB hier von der Gemeinschaft an sich
gezogen werden müssten mit dem Auftrag an den Verwalter, diese Rechte gegen
sich widersetzende Fremdnutzer durchzusetzen.
BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 194/14 -
