Statthafter (rechtlich vorteilhafter) Grundstückserwerb durch Minderjährigen bei Vermietung ?

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR, § 705 BGB) war im Grundbuch als Eigentümerin einer bebauten Immobilie eingetragen; es bestand zudem ein Nießbrauch zugunsten eines Dritten. In einer notariellen Urkunde ließ der Beteiligte zu 2. (einer der Gesellschafter der GbR) 93,8/100 Miteigentumsanteile an dem Grundstück von der GbR auf sich sowie anschließend (mit Vollmacht auch seiner Ehefrau und Mutter der Beteiligten zu 4. und 5.) von sich auf seine minderjährigen Kinder, die Beteiligten zu 4. und 5. schenkweise übertragen. Das Grundbuchamt forderte die Vorlage der Genehmigung der Übertragung auf die minderjährigen Kinder durch einen noch zu bestellenden Ergänzungspfleger. Die dagegen eingelegte Beschwerde wurde abgewiesen. Die zugelassene Rechtsbeschwerde wurde vom, BGH zurückgewiesen.

Der BGH wies darauf hin, dass der Vater als auch die Mutter von der Vertretung ihrer minderjährigen Kinder im Rahmen der hier erklärten Auflassung zu deren Gunsten ausgeschlossen waren, §§ 1629 Abs. 2 S. 1, 1795 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 iVm 181 BGB.

§ 1629 Abs. 1 S. 1 BGB umfasse die elterliche Sorge die Vertretung des Kindes. Von daher seien sie an sich zur gemeinsamen Vertretung berechtigt. Allerdings würde dies nicht im rahmen der hier zugunsten der Kinder erklärten Auflassung gelten. So sei der beteiligte zu 2. Bereits deshalb von der Vertretung ausgeschlossen, da er die Auflassung zugleich als Veräußerer im eigenen Namen als auch als gesetzlicher Vertreter der Kinder erklärt habe, § 181 BGB; seine Ehefrau war hier nach § 1629 Abs. 2, § 1795 Abs. 1 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, da es um ein Rechtsgeschäft zwischen ihrem Ehegatten und den Kindern ging.

Allerdings greife der Ausschluss von der Vertretung dann nicht, wenn es sich das Rechtsgeschäft für die Kinder lediglich als rechtlich vorteilhaft iSv. § 107 BGB darstelle (BGH, Beschluss vom 30.09.2010 - V ZB 206/10 -). Dies sei dann nicht der Fall, wenn in der Folge der Erwerber mit nicht nur dingliche, sondern auch persönlichen für Verpflichtungen belastet würde. Eine derartige, auch persönliche Verpflichtung sei aber nach §§ 566 Abs. 1, 581 Abs. 2, 593b BGB mit dem Eigentumsübergang durch den Eintritt in die Miet- und Pachtverträge verbunden; den Erwerber könnten Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche und die Pflicht zur Rückgewähr einer von Mieter/Pächter geleisteten Sicherheit. Daran würde sich auch nicht deshalb etwas ändern, da die Kinder als Erwerber lediglich neben den bisherigen Eigentümern in die Verträge auf Vermieterseite eintreten würden, da sich die Mieterrechte sodann auch gegen die Eintretenden richten würden.

Auch das Nießbrauchrecht würde hier die Sicht nicht ändern. Sollte die GbR die Vermietung nach Begründung des Nießbrauchs vorgenommen haben du damit der Nießbraucher nicht in die Mietverhältnisse eingetreten sein (§ 567 BGB), wäre die Situation nicht anders zu bewerten wie in dem Fall, dass kein Nießbrauch bestünde, da die Erwerber nach § 566 BGB unmittelbar in die Mietverträge eintreten würden. Aber auch wenn der Nießbraucher Vermieter ist, würde der Erwerb für die Kinder nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sein. Denn jedenfalls mit Beendigung des Nießbrauchs würden sie Eigentümer entsprechend § 566 Abs. 1 BGB in die Mietverträge eintreten. Lediglich wenn die Übertragung an die Kinder unter Nießbrauchvorbehalt erfolgen würde, läge eine bloß theoretische Möglichkeit für künftige Belastungen vor, die nicht ausreichen würden, einen Rechtsnachteil anzunehmen, da eine Vermietung/Verpachtung durch den Nießbraucher nicht gesichert sei. Bestünde aber der Nießbrauch (wie hier) bereits zum Zeitpunkt der Übertragung des Miteigentums und sei das Grundstück vermietet/verpachtet, bestünde eine hinreichende Gefahr, dass bei Beendigung des Nießbrauchs die Minderjährigen mit Miet-/Pachtverträgen belastet würden.

Da der Beteiligte zu 2. und seine Ehefrau von der Vertretung deren Kinder, den Beteiligten zu 4. und 5. bei der Auflassung ausgeschlossen waren, war die dingliche Einigung nach § 177 BGB schwebend unwirksam. Erst mit Vorlage der Einwilligung des Ergänzungspflegers (§ 1909 BGB) wäre die Auflassung rückwirkend wirksam geworden, § 184 Abs. 1 BGB.

Anmerkung: Das OLG Düsseldorf vertrat zur schenkweisen Überlassung eines verpachteten Grundstücks (bei einer Schenkung durch den Onkel) eine andere Auffassung (Beschluss vom 03.03.2016 - 3 Wx 65/16 -).

BGH, Beschluss vom 28.04.2022 - V ZB 4/21 -

Stille Gesellschaft mit Minderjährigen und zur steuerlich beachtlichen Wirksamkeit des Gesellschaftsvertrages

Die „& Still“ wird zu verschiedenen Zwecken eingesetzt, sei es, um sich außerhalb der eigentlichen Gesellschaft Finanzierungsmittel zu besorgen, sei es, um Steuern zu sparen. Vorliegend war (wohl) Hintergrund der Gründung der stillen Gesellschaft das Bestreben, Einkünfte auf Dritte (die minderjährigen Gesellschafter) zu verlagern und damit Steuern zu sparen.

Der Kläger ist Einzelunternehmer. Mit gleichlautenden Verträgen begründete er mit seinen damals zwei minderjährigen Kindern stille Gesellschaften. Die Haftung der stillen Gesellschafter (der Kinder) gegenüber Dritten war ausgeschlossen und im Innenverhältnis auf die Höhe der Beteiligung beschränkt, wobei der Kläger die Einlage seiner Kinder durch Schenkung derselben an diese (im Rahmen des steuerlichen Freibetrages für Schenkungen an Kinder) erbrachte.  Beide Verträge enthielten ein strafbewehrtes Wettbewerbsverbot, demzufolge den stillen Gesellschaftern untersagt wurde, sich während der Dauer des Gesellschaftsverhältnisses an einem Unternehmen zu beteiligen oder ein Konkurrenzunternehmen zu gründen oder zu erwerben. Die Gewinnbeteiligung wurde mit jeweils 12,5% vereinbart.

In den Streitjahren 2003 bis 2005 erzielte der Kläger gewerbliche Einnahmen. Das Finanzamt erkannte in Folge einer Betriebsprüfung die als Betriebsausgaben gebuchten Gewinnanteile der stillen Gesellschafter nicht an und berücksichtigte sie als Privatentnahmen des Klägers. Der gegen die Entscheidung des Finanzamtes erhobenen Klage gab das Finanzgericht statt. Die Berufung des Finanzamtes führte zur Aufhebung des Urteils und zur Zurückverweisung.

Der BFH wies darauf hin, dass es bei der steuerlich relevanten Vereinbarung von Familienangehörigen  auf die Ernsthaftigkeit und die Gewähr ihrer tatsächlichen Durchführung für die Dauer der Gültigkeit der Vereinbarung ankäme. Ein Beweiszeichen für die Ernsthaftigkeit wäre, dass keine Zweifel an der zivilrechtlichen Gültigkeit der Vereinbarung  aufkommen können. Die Nichtbeachtung bestimmter Formvorschriften würde hingegen ein Indiz für die fehlende Ernsthaftigkeit sein.

Vorliegend sei bedeutsam, dass eine Vereinbarung eines Elternteils mit seinen beschränkt geschäftsfähigen Kindern (§ 106 BGB) nach §§ 107, 108 Abs. 1 BGB der Einwilligung des gesetzlichen Vertreters bedürfen. Das gesetzliche Sorgerecht der Eltern nach § 1629 Abs. 1 S. 1 BGB schließt Geschäfte aus, für die auch ein Vormund keine Vertretungsmacht hat, insbesondere Insichgeschäfte, §§ 1795 Abs. 2, 181 BGB. In diesen Fällen ist die Einwilligung durch seinen vom Gericht zu bestellenden Ergänzungspfleger erforderlich, §   1909 Abs. 1 S. 1 BGB.

Allerdings gilt die benannte Regelung nur für den Fall, dass der Minderjährige aus dem Rechtsgeschäft nicht lediglich rechtliche Vorteile herleiten kann. Ob dies der Fall ist müsse unter Berücksichtigung des Schutzzwecks des § 107 BGB festgestellt werden. Die Norm diene in erster Linie dem Schutz des Vermögens des Minderjährigen. Da wirtschaftliche Folgen aber schwer fassbar sein könnten, würde die Norm an das formale Kriterium des rechtlichen Nachteils anknüpfen, da dies in der Regel die Vermögensgefährdung indiziere.

Vorliegend wären insoweit jedenfalls die erheblichen rechtlichen Verpflichtungen der Minderjährigen zu berücksichtigen, die sich aus dem Verbot weiterer Beteiligungen und des Erwerbs von Konkurrenzgesellschaften bzw. deren Gründung ergäben. Mit diesen Wettbewerbsbeschränkungen würden die Minderjährigen erheblich in ihrer Handlungsfreiheit eingeschränkt.

Da die Verträge damit an der formalen Voraussetzung der Einwilligung eines vom Gericht zu bestellenden Ergänzungspflegers leiden würden, wären sie schwebend unwirksam. Eine nachträgliche Genehmigung durch die zwischenzeitlich volljährigen Kinder für den Streitzeitraum nicht bewirken können, da die Genehmigung insoweit jedenfalls steuerlich nicht rückwirkend  zur Heilung des formalen Mangels führen könne.

BFH, Urteil vom 12.05.2016 – IV R 27/13 -