Baumfällkosten als umlegbare Betriebskosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV

 

Gegenstand der Klage war ein von der Klägerin geltend gemachter Zahlungsanspruch aus einer von ihr teilweise unter Vorbehalt gezahlten Nebenkostenabrechnung für2015. Dieser Vorbehalt betraf die von der beklagten Vermieterin geltend gemachten und auf die Klägerin umgelegten Kosten für die Fällung eines Baumes. Die Klage wurde (mir Ausnahme einer kleinen Differenz aus dem Umlageschlüssel) abgewiesen. Die Berufung der Klägerin blieb ohne Erfolg.

Der Anspruch der Klägerin wäre begründet gewesen, wenn die Zahlung ohne Rechtsgrund vorgenommen wurde, § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Den Rechtsgrund für die Zahlung der hier streitigen Baumfällkosten sah das Landgericht in § 2 Nr. 10 BetrKV. Diese sehen als umlagefähig an

„die Kosten der Gartenpflege,

hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielkästen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen“.

Zwar seien hier nicht ausdrücklich die Kosten einer Baumfällung benannt. Allerdings handele es sich bei Bäumen sowohl um Pflanzen als auch Gehölze im Sinne der Norm. Begrifflich ergäben sich durch die Bezeichnung keine Einschränkungen auf Gartenbestandteile einer bestimmten Größe.

Systematisch seien umlagefähige Betriebskosten iSv. § 1 Abs. 1 BetrKV von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV abzugrenzen. Instandsetzungen und Instandhaltungen würden Kosten für Reparaturen und Wiederbeschaffungen verursachen oder seien zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erforderlich, um Abnutzungen, Alterungen und Witterungseinwirkungen sowie sonstige Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten würden mithin Mängel an der Substanz der Immobilien oder teilen davon betreffen. Regelmäßig durchzuführende Maßnahmen würden nicht dazu gehören, wie z.B. de Überprüfung der Funktionsfähigkeit von elektrischen Anlagen.  Für die Annahme wiederkehrender Belastungen sei auch nicht ein (zumindest) jährlicher Rhythmus erforderlich; ausreichend sei für die Annahme wiederkehrender Belastungen al laufend entstehende Kosten auch ein mehrjähriger Rhythmus (BGH. Urteil vom 11.11.2009 - VIII ZR 221/08 -).

Bei der Entfernung von morschen oder abgestorbenen Pflanzen einer Gartenanlage handele es sich um wiederkehrende Arbeiten, da ausreichen sei, dass sie einem, typischen Kreislauf unterfallen, wobei § 2 Nr. 10 BetrKV ausnahmsweise auch Instandsetzungskosten zu den umlagefähigen Kosten aufnimmt, so in Bezug auf Neubepflanzungen, soweit Pflanzen (auch Bäume) durch Alter u.a. abgängig wurden. Damit würde dies erst recht für das Fällen von Bäumen und deren Abtransport gelten und das Anpflanzen junger Bäume gelten, da es sich dabei um Maßnahmen handele, die für eine gärtnerisch angelegte Fläche notwendig seien.

Der Umlagefähigkeit der Baumfällkosten würde auch nicht Sinn und Zweck der Betriebskostenverordnung entgegen stehen. Es handele sich nicht um nicht zu erwartende Kosten, da der Baum bereits vor Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war, weshalb zu erwarten gewesen sei, dass Baumpflegekosten im Zusammenhang mit den Gartenpflegekosten entstehen könnten und dies auch zu einem jährlich ungleichmäßigen Kostenbedarf führen könnte.

Zudem sei vorliegend zu berücksichtigen, dass die Fällung nicht auf gestalterischen Erwägungen der Vermieterin beruht habe, sondern Grund die Morschheit des Baumes und seine fehlende Standsicherheit gewesen sei.

LG Hannover, Urteil vom 27.03.2020 - 17 S 1/19 -

Gartenpflege und (nicht genehmigtes) Entfernen von Bäumen durch Mieter

In einem schriftlichen Mietvertrag zwischen den Klägern als Vermieter und den Beklagten als Mieter über ein Einfamilienhaus war vorgesehen, dass die Beklagten auch die Gartenpflege übernehmen, ohne dass allerdings dort Art und Umfang näher bestimmt worden wären. Insbesondere war dort auch nicht dazu geregelt, ob die Beklagten Bäume entfernen könnten, was durch diese erfolgte.  Die Kläger wollten deshalb Schadensersatz. Das Amtsgericht wies die Klage ab; auf die Berufung hob das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil auf, und verwies den Rechtsstreit an das Amtsgericht (zur Beweisaufnahme) zurück.

Problematisch war im vorliegenden Fall (wie häufig im Zusammenhang mit entsprechenden mietvertraglichen Regelungen) eine hinreichend klare Bestimmung, was im Einzelnen die Mieter zur Gartenpflege tun mussten resp. auch nicht tun durfte. Das Landgericht betrachtete dies im Licht des § 305c Abs. 2 BGB (Unklarheitenregelung zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Im Allgemeinen würde man den Mieter nicht als befugt ansehen können, ohne ausdrückliche Genehmigung Pflanzen (Bäume) im Rahmen der übernommenen Gartenpflege zu entfernen, so das Landgericht. Es kann sogar vom Gegenteil ausgegangen werden: Der Mieter ist grundsätzlich nur zu einfachen Arbeiten bei übernommener Gartenpflege, wird nichts weiteres vereinbart, verpflichtet, wie Unkrautjäten, Rasenmähen, Laub rechen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.10.2004 – 10 U 70/04 -). Der Umfang möglicher Verpflichtungen des Mieters ist aber gegenüber dem Recht des Mieters getrennt zu betrachten. Das Landgericht stellt auf § 10 des Mietvertrages ab, in dem zur „Benutzung der Mietsache“ zwar einige Verhaltenspflichten im Detail benannt und geregelt seien, ferner allgemein von „Um-, An- und Einbauten sowie Installationen oder andere Veränderungen der Mietsache“ spräche ohne konkret die Gartenpflege zu benennen, könne im Umkehrschluss auch eine Erlaubnis zur Beseitigung von (jedenfalls optisch störenden ) Gehölzen angenommen werden.  Es könne auf sich beruhen, ob diese Auslegung zutreffend sei, da es für die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB zu Gunsten des Mieters (da der AGB-Mietvertrag vom Vermieter gestellt wurde) ausreiche, wenn zwei unterschiedliche vertretbare Auslegungsvarianten existieren würden (BGH, Urteil vom 19.12.2018 - VIII ZR 254/17 -).

Wenn auch danach die Klageabweichung durch das Amtsgericht an sich gerechtfertigt wäre, ergab sich vorliegend die Besonderheit, dass nach (bestrittenen aber klägerseits unter Beweis gestellten) Vortrag der Kläger vor Unterzeichnung von diesen den beklagten mehrfach erklärt worden sei, da0ß weder Efeu an der Hauswand noch Bäume ohne Zustimmung der Kläger entfernt oder gefällt werden dürften. Es sei damit auch hier nach §§ 133, 157 BGB bei der Auslegung der Willenserklärung der wirkliche Wille der Parteien unter Berücksichtigung des objektiven, am Wortlaut auszumachenden Willens zu klären. Diese Begleitumstände habe das Amtsgericht nicht berücksichtigt, was nachzuholen sei.

LG Berlin, Urteil vom 25.06.2019 - 67 S 100/19 -