In einem schriftlichen Mietvertrag
zwischen den Klägern als Vermieter und den Beklagten als Mieter über ein
Einfamilienhaus war vorgesehen, dass die Beklagten auch die Gartenpflege übernehmen,
ohne dass allerdings dort Art und Umfang näher bestimmt worden wären.
Insbesondere war dort auch nicht dazu geregelt, ob die Beklagten Bäume
entfernen könnten, was durch diese erfolgte. Die Kläger wollten deshalb Schadensersatz. Das
Amtsgericht wies die Klage ab; auf die Berufung hob das Landgericht das amtsgerichtliche
Urteil auf, und verwies den Rechtsstreit an das Amtsgericht (zur
Beweisaufnahme) zurück.
Problematisch war im vorliegenden
Fall (wie häufig im Zusammenhang mit entsprechenden mietvertraglichen Regelungen)
eine hinreichend klare Bestimmung, was im Einzelnen die Mieter zur Gartenpflege
tun mussten resp. auch nicht tun durfte. Das Landgericht betrachtete dies im
Licht des § 305c Abs. 2 BGB (Unklarheitenregelung zu Allgemeinen
Geschäftsbedingungen). Im Allgemeinen würde man den Mieter nicht als befugt
ansehen können, ohne ausdrückliche Genehmigung Pflanzen (Bäume) im Rahmen der
übernommenen Gartenpflege zu entfernen, so das Landgericht. Es kann sogar vom
Gegenteil ausgegangen werden: Der Mieter ist grundsätzlich nur zu einfachen
Arbeiten bei übernommener Gartenpflege, wird nichts weiteres vereinbart, verpflichtet,
wie Unkrautjäten, Rasenmähen, Laub rechen (OLG Düsseldorf, Urteil vom
07.10.2004 – 10 U 70/04 -). Der Umfang möglicher Verpflichtungen des Mieters
ist aber gegenüber dem Recht des Mieters getrennt zu betrachten. Das
Landgericht stellt auf § 10 des Mietvertrages ab, in dem zur „Benutzung der
Mietsache“ zwar einige Verhaltenspflichten im Detail benannt und geregelt seien,
ferner allgemein von „Um-, An- und Einbauten sowie Installationen oder andere
Veränderungen der Mietsache“ spräche ohne konkret die Gartenpflege zu benennen,
könne im Umkehrschluss auch eine Erlaubnis zur Beseitigung von (jedenfalls
optisch störenden ) Gehölzen angenommen werden. Es könne auf sich beruhen, ob diese Auslegung
zutreffend sei, da es für die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB zu Gunsten
des Mieters (da der AGB-Mietvertrag vom Vermieter gestellt wurde) ausreiche, wenn
zwei unterschiedliche vertretbare Auslegungsvarianten existieren würden (BGH,
Urteil vom 19.12.2018 - VIII ZR 254/17 -).
Wenn auch danach die Klageabweichung
durch das Amtsgericht an sich gerechtfertigt wäre, ergab sich vorliegend die
Besonderheit, dass nach (bestrittenen aber klägerseits unter Beweis gestellten)
Vortrag der Kläger vor Unterzeichnung von diesen den beklagten mehrfach erklärt
worden sei, da0ß weder Efeu an der Hauswand noch Bäume ohne Zustimmung der
Kläger entfernt oder gefällt werden dürften. Es sei damit auch hier nach §§
133, 157 BGB bei der Auslegung der Willenserklärung der wirkliche Wille der
Parteien unter Berücksichtigung des objektiven, am Wortlaut auszumachenden
Willens zu klären. Diese Begleitumstände habe das Amtsgericht nicht
berücksichtigt, was nachzuholen sei.
LG Berlin, Urteil vom 25.06.2019 - 67 S 100/19 -
