Kellerfeuchte als Mangel der Kaufsache (?)

Die Beklagten erbten das streitbefangene Hausgrundstück (errichtet 1954) im März 2019 von ihrer Mutter (die zuletzt dort wohnte) und verkauften es mit notariellen Vertrag am 28.11.2019, nach zwei vorangegangenen Besichtigungen durch die Kläger, an die Kläger. Die Übergabe erfolgte am 21.12.2019. In der Folge rügten die Kläger Durchfeuchtungserscheinungen an den Kelleraußenwendungen und erhoben Schadensersatzklage. Das Landgericht wies die Klage ab. Auf die Berufung der Kläger wies das OLG in seinem Beschluss nach § 522 ZPO darauf hin, dass der Senat die Berufung als offensichtlich unbegründet zurückweisen wolle.

Während das Landgericht seien Entscheidung auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss stützte und eine Ausnahme nach § 444 BGB wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels negierte, sah das OLG die Begründetheit der Klage bereits wegen Fehlens eines Mangels nicht, § 434 Abs. 1 BGB a.F./§434 Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F. Habe ein Haus die vereinbarte Beschaffenheit, sei es sachmängelfrei. Bei fehlender Beschaffenheitsvereinbarung läge eine Sachmängelfreiheit vor, wenn sich die Sache für den nach Vertrag vorausgesetzten Gebrauch eigne, § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB a.F./§ 434 Abs. 2 Nr. 2 BGB n.F. oder sich für die gewöhnliche Verwendung eigne und eine Beschaffenheit aufweise, die bei Sachen der gleichen Art üblich seien und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten dürfe (§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB a.F./§ 434 Abs. 2 Nr. 2 BGB n.F.). Vorliegend sei eine bestimmte Beschaffenheit zum Keller des Hauses nicht vereinbart worden und ein bestimmter Verwendungszweck (z.B. zum Wohnen) nicht nach dem Vertrag vorausgesetzt worden. Der Keller eigne sich gemessen an dem Baujahr 1954 zur gewöhnlichen Verwendung (als Abstell- und Lagerraum) und weise eine Beschaffenheit auf, die bei Häusern aus den 50er Jahren üblich sei und die die Kläger daher erwarten konnten.  Diesbezüglich verwies das OLG auf das einschlägige Urteil des BGH vom 19.01.2018 – V ZR 256/16 -, in dem dieser feststellte, dass trotz festgestellter Feuchtigkeit im Keller das Haus eine Beschaffenheit aufweise, die bei Sachen gleicher Art üblich sei und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann; der Keller sei nicht zu Wohnzwecken und zu einer Zeit (50er Jahre) errichtet worden, als Kellerabdichtungen noch nicht zum Stand der Technik gehört hätten. Dies träfe hier auch zu; der Sachverständige habe noch einen Schwarzanstrich von nicht messbarer Stärke feststellen können, der allerdings nur eine durchschnittliche Lebenserwartung von 30 bis 40 Jahren habe und danach sei regelmäßig von einer Durchfeuchtung auszugehen.  

Damit kam es für die Entscheidung nicht darauf an, ob die Klage (auch) aus den Gründen des Landgerichts unbegründet war, da es nicht entscheidungserheblich war, ob die Beklagten etwas von den Feuchtigkeitsmängeln wusste und/oder Änderungen vorgenommen hatten um einen Mangel zu verdecken. Das OLG führte aber auch ergänzend aus, dass auch aus den dortigen Gründen das klageabweisende Urteil gerechtfertigt sei. Man könne nach dem landgerichtlich eingeholten Sachverständigengutachten nicht davon ausgehen, dass die Beklagten die Feuchtigkeitsproblematik arglistig verschwiegen habe. Die Beklagten hätten seit ihrer Kindheit nicht mehr in dem Haus gelebt, dieses im März 2019 geerbt und bereits im November 2019 verkauft. Nach dem Gutachten könne keine Kenntnis der Beklagten bewiesen werden, auch nicht, dass die Beklagten Feuchtigkeitsprobleme jedenfalls für möglich hielten, wobei die Kläger selbst angegeben hätten, bei ihren Besichtigungen seien die Kellerwände unauffällig gewesen.

Schleswig-Holsteinisches OLG, Hinweisbeschluss vom 22.02.2023 - 7 U 199/22 -

Kaufrecht: Herstellergarantie ist Beschaffenheitsmerkmal und ihr Fehlen kann einen Vertragsrücktritt rechtfertigen

Der Klä­ger er­warb von dem be­klag­ten Au­to­händ­ler ei­nen ge­brauch­ten Audi TT, den die­ser auf ei­ner In­ter­net­platt­form mit Angabe „inklusive Audi-Garantie bis 11/2014“ bewarb. Der Kaufvertrag wurde am 07.07.2013 abgeschlossen; das Fahrzeug hatte eine Laufleistung von 45.170km. Im August 2013 erhielt der Kläger im Rahmen der Garantie in einem Audi-Zentrum ein Austauschgetriebe und im September 2013 ein neues Steuergerät für die Kraftstoffpumpe. Da das Problem an dem Fahrzeug damit nicht behoben wurde, nahm Audi eine weitergehende Prüfung vor und stellte dabei eine Manipulation der Laufleistung (vor Abschluss des Kaufvertrages) fest, weshalb weitere Garantieleistungen verweigert wurden. Der Kläger erklärte unter dem 02.10.2013 den Rücktritt vom Kaufvertrag und verlangte Zug um Zug gegen Rückgabe des Fahrzeuges Rückzahlung des Kaufpreises und der Zahlung seiner Aufwendungen Zug um Zug gegen Erstattung der Gebrauchsvorteile. Während Land- und Oberlandesgericht die Klage abwiesen, hob der BGH die Entscheidungen auf und verwies den Rechtsstreit an das OLG zurück.

Entgegen der Vorinstanz nahm der BGH an, dass das Bestehen einer Herstellergarantie in der Regel ein Beschaffenheitsmerkmal der Kaufsache nach § 434 Abs. 1 S. 1 und S. 2 BGB sei, so dass dessen Fehlen einen Sachmangel darstellen könne. Nach der Neuregelung im Schuldrechtsmodernisierungsgesetz (von 2001) jede nach früheren recht zusicherungsfähige Eigenschaft eine Beschaffenheit iSv. § 434 Abs. 1 BGB darstelle. Eine Herstellergarantie stellt führe zu einem rechtlichen Verhältnis zwischen Fahrzeughalter und –hersteller in Bezug auf das Fahrzeug, in dessen Rahmen regelmäßig im Rahmen der Garantieerklärung Ersatz für die Kosten von bestimmten Reparaturen geleistet würde.  Entgegen dem früheren recht sei jetzt nicht mehr ausreichend, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung „im Zweifel“ vorläge, sondern sie müsse eindeutig in Betracht kommen. Einer Vereinbarung bedarf es nicht. Ausreichend ist daher, wenn eine bestimmte Aussage getroffen wird, die nicht auf lediglich einen Verweis auf Dritte darstellt (z.B. „laut Vorbesitzer“ oder „laut Fahrzeugschein“, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 253/05 -).

BGH, Urteil vom 15.06.2016 – VIII ZR 134/15 -