Montag, 11. September 2017

Die Übertragung von „Rechten und Pflichten“ vor Eigentumsübergang beinhaltet die Abtretung von Mieten

Der Kläger verkaufte die Mietsache an einen Dritten und vereinbarte mit diesem, dass sämtliche Rechte und Pflichten mit Kaufpreiszahlung auf den Erwerber übergehen. Er klagte gleichwohl Mietzins ein, nachdem der Kaufpreis gezahlt war, allerdings vor Wahrung der Auflassung (Eigentumsübertragung) auf den Erwerber im Grundbuch.

Die Klage wurde abgewiesen. Das OLG führte aus, dass grundsätzlich der Erwerber erst mit grundbuchlicher Wahrung seines Eigentums in das Mietverhältnis eintreten würde und bis zu diesem Zeitpunkt die Rechte beim Veräußerer blieben, § 566 BGB. Allerdings sei schuldrechtlich auch eine anderweitige Regelung möglich. Eine solche anderweitige Regelung läge vor, wenn zwischen Veräußerer und Erwerber anderweitiges vereinbart würde und eine Abtretung der Ansprüche durch den Veräußerer an den Erwerber zu einem früheren Zeitpunkt erfolge.

Die Regelung in dem Kaufvertrag sei eine entsprechende Regelung und beinhalte auch die Abtretung der Mietzinsansprüche ab dem Zeitpunkt der Zahlung der Kaufpreisforderung. Diese Abtretung entfalte aber nur Wirksamkeit zwischen den Kaufvertragsparteien; der Veräußerer bleibe weiterhin Vertragspartner des Mieters (BGH, Urteil vom 02.07.2003 - XII ZR 34/02 -). Bei wirksamer Abtretung könne der Mieter schuldbefreiend an den Erwerber zahlen. Der Mieter sei nach §§ 404, 409, 410 BGB geschützt. Er müsse nur zahlen gegen Vorlage der Abtretungsurkunde, und wenn diese unwirksam sei, aber die Abtretung vom bisherigen Eigentümer angezeigt würde, würde auch bei Zahlung an den Erwerber gleichwohl von seiner Schuld befreit. Seine Rechte aus seinem Verhältnis zu Erwerber (so z.B. eine Aufrechnung mit Forderungen gegen den Veräußerer) blieben erhalten.

Da die Abtretung dem Mieter mitgeteilt wurde, habe dieser schuldbefreiend an den Erwerber zahlen dürfen.


OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.02.2017 - 24 U 103/16 -

Aus den Gründen:

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg - Einzelrichterin - vom 19.05.2016 wird gem. § 522 Abs. 2 ZPO einstimmig zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg - Einzelrichterin - vom 19.05.2016 hat im Ergebnis keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat auch weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats im Urteilsverfahren. Eine mündliche Verhandlung ist nicht erforderlich.
Zur Begründung verweist der Senat - zur Vermeidung von Wiederholungen - auf die Gründe im Hinweisbeschluss vom 05.01.2017, welchen der Kläger nicht entgegen getreten ist. Darin ist ausgeführt:
"Dem landgerichtlichen Urteil ist darin zu folgen, dass der Erwerber nach der Regelung des § 566 BGB erst mit der Veräußerung, d.h. mit der Vollendung des Rechtserwerbs durch Eintragung im Grundbuch, anstelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages eintritt. Diese ist hier erst am 24.06.2016 erfolgt (GA 92). Etwas anderes gilt aber dann, wenn Veräußerer und Erwerber abweichend von § 566 Abs. 1 BGB im Grundstückskaufvertrag vereinbart haben, dass die Mieten dem Erwerber schon zu einem früheren Stichtag als dem Eigentumswechsel zustehen sollen und der Veräußerer die Mietzinsansprüche aufschiebend bedingt mit Wirkung zu diesem früheren Zeitpunkt an den Erwerber abtritt. Entsprechendes ist hier - was das landgerichtliche Urteil nicht berücksichtigt hat - anzunehmen.
Nach dem unwidersprochenen Vortrag des Klägers (Schriftsatz v. 13.01.2015, S. 1, GA 23 und 19.02.2015, S. 1, GA 35) war in dem notariellen Kaufvertrag bestimmt, dass nach Kaufpreiszahlung am 30.05.2014 ab dem 01.06.2014 sämtliche Rechte und Pflichten auf die neue Eigentümerin übergehen sollten. In einer solchen Regelung liegt die Vereinbarung einer Abtretung der Rechte aus dem Mietvertrag an die Erwerberin. Von der Abtretung sämtlicher Rechte aus dem Mietvertrag sind auch die Mietzinsansprüche umfasst. Mietzinsansprüche können nach einhelliger Auffassung schon vor dem Eigentumserwerb von dem alten Eigentümer an den Käufer abgetreten werden (vgl. BGH v. 02.07.2003, XII ZR 34/02, Rn. 15ff, juris; Ghassemi-Tabar/Burbulla, Gewerberaummiete, 2015, § 566 Rn. 77; K. Lützenkirchen in: Erman BGB, Kommentar, § 566 BGB, Rn. 9).
Vorliegend ist der Kaufpreis nach dem nicht substantiiert bestrittenen Vortrag der Beklagten auch tatsächlich zum vertraglich vorgesehenen Termin am 30.05.2014 gezahlt worden. Diesbezüglich stellt es kein rechtlich relevantes Bestreiten dar, dass der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 14.04.2016 erklärt hat, er könne nicht einräumen, dass die Zahlung des Kaufpreises im Mai 2014 erfolgt sei. Angesichts dessen, dass er selbst Zahlungsempfänger war, hätte es ihm oblegen, substantiiert vorzutragen, wann die Kaufpreiszahlung denn sonst erfolgt sein soll.
Die Abtretung der Mietzinsforderung entfaltet Wirkungen grundsätzlich nur zwischen Erwerber und Veräußerer. Der Vermieter bleibt nach der Abtretung Vertragspartner des Mieters (vgl. BGH aaO, Rn. 17, juris). Im Falle wirksamer Abtretung kann der Mieter aber an den neuen Anspruchsinhaber (Erwerber) mit schuldbefreiender Wirkung zahlen. Er wird geschützt durch §§ 404, 409, 410 BGB. Ihm verbleiben sämtliche Gegenrechte auch gegenüber dem neuen Gläubiger, § 404 BGB. Er ist nur gegen Vorlage der Abtretungsurkunde zur Zahlung verpflichtet, § 410 BGB. Für den Fall, dass die Abtretung tatsächlich nicht erfolgt oder nicht wirksam ist, ist der Mieter als Schuldner geschützt, wenn der Vermieter (ursprüngliche Gläubiger) die Abtretung ihm gegenüber angezeigt hat, § 409 Abs. 1 BGB. Vorliegend schadet es aber nicht, dass der Beklagten die Abtretung zum 01.06.2014 seitens der Erwerberin mitgeteilt wurde und nicht durch den Vermieter. Hierdurch trug die Beklagte das Risiko, dass die Abtretung nicht erfolgt oder unwirksam sein könnte. Dieses Risiko hat sich vorliegend aber nicht verwirklicht.
Aufgrund der im Kaufvertrag vereinbarten und der Beklagten mitgeteilten Abtretung hat diese die Miete für Juni 2014 mit schuldbefreiender Wirkung an die Erwerberin gezahlt, so dass der Kläger hierauf keinen Anspruch mehr hat. Eines Rückgriffs auf § 242 BGB - wie das Landgericht ausgeführt hat - bedarf es nicht."
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Streitwert: bis EUR 5.000,-

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