Die Kläger erwarben unter
Ausschluss der Haftung für Sachmängel von der Beklagten ein Grundstück mit
Einfamilienhaus. In dem Exposé des von dem Beklagten eingeschalteten Maklers
wurde von einem aufwendig sanierten Einfamilienhaus und einer vollständigen
Renovierung gesprochen. Die Kläger hatten die Immobilie vor Abschluss des notariellen
Kaufvertrages besichtigt; Feuchtigkeitsschäden im Keller waren hierbei nicht
ersichtlich. Nach ihrem Einzug stellten die Kläger Feuchtigkeit an den
Kellerwänden fest; nach einem Gutachten im Rahmen eines von ihnen eingeleiteten
selbständigen Beweisverfahrens waren die Kellerwände bereits zum Zeitpunkt der
Übergabe des Hauses an die Kläger durchfeuchtet. Ursächlich sei ein für das
Baujahr 1914 typischer technischer Standard.
Der BGH verwies darauf, dass bei
Häusern, die zu einer Zeit errichtet worden seien, als Kellerabdichtungen noch
nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Mangel darstellen
könne. Es käme auf die Umstände des Einzelfalls an, also z.B. darauf, ob das
Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente,
welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen
sind. Zur Sollbeschaffenheit würden auch die Eigenschaften zählen, die der
Käufer nach öffentlichen Äußerungen (wie in einem Exposé) des Verkäufers
erwarten dürfe.
Vorliegend sei nicht zu
beanstanden, dass das OLG im Berufungsrechtszug auch unter Berücksichtigung des
Exposés davon ausgegangen sei, dass weder ein sanierter noch ein zu Wohnzwecken
geeigneter Keller geschuldet sei, sondern nur ein der Bauzeit geschuldeter Zustand.
Allerdings sei ein Mangel dann
anzunehmen, wenn, wie klägerseits behauptet, ein muffiger oder modrig-feuchter
Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses ziehe, der bei Öffnen der Tür
sofort wahrnehmbar sei.
BGH, Beschluss vom 10.10.2019 - V ZR 4/19 -
