In dem notariellen Kaufvertrag
der Parteien hieß es: „Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels
des Wohnungseigentums sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche
auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Kläger
(Käufer) verlangte von der Beklagten (Verkäuferin) die Rückabwicklung des
Kaufvertrages und die Feststellung, dass die Beklagte ihm zum Ersatz weiterer
Schäden verpflichtet sei. Die Beklagte erhob die Einrede der Verjährung.
Das Landgericht hatte die Klage
abgewiesen. Die Berufung des Klägers wurde zurückgewiesen. Auf die
(zugelassene) Revision hob der BGH das
Urteil auf du verwies den Rechtsstreit zur anderweitigen Entscheidung an das OLG
zurück.
Der BGH stellte fest, dass die
Wohnung einen Mangel iSv. § 435 S. 1 BGB aufweise. Die Sozialbindung einer mit
öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung stelle einen Rechtsmangel dar , da der
Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen eingeschränkt würde (so
Eigennutzung, §§ 6 WoBindG, 27 Abs. 4 WoFG, als auch Fremdnutzung, §§ 4ff
WoBinfG, 25ff WoFG). Dieser Mangel ließe sich auch nicht mit der Begründung
verneinen, vom Kläger sei ein kausaler Zusammenhang zwischen der unterlassenen
Aufklärung über die Sozialbindung und seinem Kaufentschluss nicht dargelegt
worden, und es könne offen bleiben, ob der im Vertrag benannte
Haftungsausschluss auch die Haftung für Rechtsmängel umfasse.
Würde man die Haftung für
Rechtsmängel mit der vertraglichen Formulierung nicht als ausgeschlossen ansehen
wollen, käme es, so der BGH, von vornherein nicht auf die Frage der Kausalität für
den Kaufentschluss an, da die Beklagte nach §§ 433 Abs. 1 S. 2, 435 S. 1 und
437 BGB ohne weiteres für Rechtsmängel einzustehen habe.
Aber auch dann, wenn der
vertragliche Haftungsausschluss Rechtsmängel umfassen würde, käme es auf die
Kausalität nicht an. Denn die Beklagte könne sich nach § 444 BGB auf den Haftungsausschluss
nicht berufen, wenn sie den in der Sozialbindung liegenden Rechtsmangel
arglistig verschwiegen habe. Dies habe das OLG offen gelassen, weshalb das
Urteil aufzuheben und der Rechtsstreit zurückzuverweisen sei.
Zunächst würde das Berufungsgericht
den Umfang der Freizeichnungsklausel zu prüfen haben, wobei es zu
berücksichtigen habe, dass eine Freizeichnungsklausel als Abweichung vom dispositiven
Recht stets eng auszulegen sei. Negiere das OLG die Anwendbarkeit auf
Rechtsmängel, wäre der Klage stattzugeben. Sollte der Schadensersatzanspruch
nach den zu treffenden Feststellungen des OLG ausgeschlossen sein, käme es
darauf an, ob die Beklagte Kenntnis hatte, da sie dann den Kläger hätte
aufklären müssen. Dabei käme es nicht darauf an, ob der Kläger die Wohnung
besichtigt habe. Zwar würde für bei Besichtigung frei zugänglichen und damit
ohne weiteres erkennbaren Mängeln keine Offenbarungspflicht bestehen (BGH, Urteil
vom 09.02.2018 - V ZR 274/16 -). Dies gelte aber nicht für die Sozialbindung,
da der Rechtsmangel nicht einer Besichtigung zugänglich sei.
Sollte danach die Beklagte den
Mangel arglistig verschwiegen haben, müsse das OLG die Verjährungsproblematik
klären. Die Verjährung beginne nach 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres,
in dem der Kläger als Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und
der Person des Schuldners erstmals Kenntnis erlangt habe oder (ohne grobe Fahrlässigkeit)
hätte erlangen müssen.
BGH, Urteil vom 14.09.2018 - V ZR 165/17 -
