Die Beklagten waren bis Ende März
2016 einer Wohnung der Klägerin und hatten in den Monaten November 2015 und
Januar und März 2016 die Miete von € 820,00/Monat nicht gezahlt. Diese machte
die Klägerin mit ihrer Klage geltend.
Im März 2015 hatten die Beklagten
einen regelmäßig wiederkehrenden fauligen Geruch in der Wohnung angezeigt. Dieser
Mangel wurde erst im Dezember 2015 behoben. In mehreren Mails hatten die
Beklagten im Oktober/November 2015 die Frage der Mietminderung angesprochen,
und so auch am 15.10.2015 angefragt, ob für die Klägerin eine Vereinbarung
einer Mietminderung von 15% ab dem Termin der Meldung der Geruchsbelästigung in
Betracht käme. Die Klägerin lehnte ab, da eine Minderung für sie nicht in
Betracht käme, nachdem sie sich jeweils zeitnah bemüht habe, die Mängel zu
beseitigen. Daraufhin teilte die Beklagten mit Mail vom 05.11.2015 mit, die
Beseitigung der Mängel sei seit 2013 fruchtlos verlaufen. Sie könnten notwendigen
Maßnahmen nicht einschätzen und die Klägerin möge ihnen doch einen Vorschlag
unterbreiten. Außerdem würden die sporadisch bisher nicht gezahlten Mieten
ausgeglichen, was dann auch erfolgte.
Gegen die Klageforderung rechneten
die Beklagten mit einem Minderungsanspruch von 15%/Monat seit der Meldung des Mangels gegenüber der Klägerin
auf. Das Amtsgericht gab der Klage bis auf eine angenommene 10%ige Minderung
für November 2015 statt. Auf die Berufung der Beklagten bejahte das Landgericht
einen bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch der Beklagten für die
Monate Januar bis Oktober 2015 in Höhe von 10% der jeweiligen Monatsmiete wegen
des Mangels. Anders als das Amtsgericht sah es diesen bereicherungsrechtlichen
Anspruch als nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen an.
Die auf Wiederherstellung der
amtsgerichtlichen Entscheidung gerichtete zugelassene Revision der Klägerin
hatte keinen Erfolg.
Der BGH verweist darauf, dass die
Darlegungs- und Beweislast des § 814 BGB bei dem Leistungsempfänger läge. Dieser
müsste mithin den Nachweis erbringen, dass vorliegend den Mietern ihr Recht zur
Minderung der Miete bekannt gewesen sei. Anderes ergäbe sich auch nicht aus dem
Urteil des Senats vom 16.07.2013 - VIII ZR 274/02 -, BGHZ 155, 380, 389). Dort
habe der Mieter trotz eines nach Abschluss des Mietvertrages bekannt gewordenen
Mangels die Miete über einen längeren Zeitraum ohne Kürzung oder Vorbehalt
weiterbezahlt, obwohl, wovon nach dem allgemeinen Kenntnisstand der beteiligten
Verkehrskreise auszugehen sei, das recht zur Herabsetzung der Miete bekannt
sei. Damit sei gemäß § 814 BGB eine Rückforderung ausgeschlossen.
Der Kondiktionsausschluss des §
814 BGB greife nur, wenn der Leistende sowohl die Tatumstände kenne, aus denen
sich die fehlende Leistungsverpflichtung ergäbe, sondern auch, dass er nach der
Rechtslage nichts schulde. Der Leistende müsse also aus der maßgeblichen
Parallelwertung der Laiensphäre eine im Ergebnis zutreffende rechtliche Schlussfolgerung
gezogen haben. Vorliegend sei das Landgericht zu der nicht zu beanstandenden
Überzeugung gelangt, dass die Beklagte keine Kenntnis davon gehabt hätten, dass
sie die Bruttomiete für die in Rede stehenden Monate nicht in voller Höhe zu
zahlen hätten. Zwar sei nicht die Kenntnis aller Elemente des Minderungsrechts
nach § 536 BGB erforderlich; da die Minderungsquote in aller Regel von
Bemessungsunwägbarkeiten (Art, Dauer, Erheblichkeit des Mangels) von einem
Laien (häufig auch von seinem rechtlichen Beistand) nur überschlägig angesetzt
werden könne, steht dem Kondiktionsausschluss des § 814 BGB nicht entgegen,
dass sich der Mieter nur zu einer ungefähren Bestimmung der Minderungsquote in
der Lage sehe. Auch wenn dies vom
Landgericht verkannt worden sei, habe die Entscheidung Bestand: Nicht zu
beanstanden sei die Würdigung des Landgerichts, dass den Beklagten ausweislich
der Mails nicht bewusst war, dass die Mietminderung kraft Gesetz eintritt, wenn
ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aufhebt oder mindert
und dem Vermieter angezeigt würde (§§ 536, 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB). Den Mails
läge die fehlerhafte Vorstellung zugrunde, eine Mietminderung könne nur bei
Einverständnis des Vermieters vorgenommen werden.
Nach dem Hinweisbeschluss wurde die Revision zurückgenommen.
BGH, Hinweisbeschluss vom 04.09.2018 - VIII ZR 100/18 -
