Bei einem Kauf vom Bauträger sind mögliche Mängel- und Gewährleistungsanspruch betreffend
das Gemeinschaftseigentum von der Gemeinschaft geltend zu machen; jedenfalls
wenn diese den Anspruch an sich zieht, steht dem einzelnen Erwerber kein
eigener Anspruch mehr gegenüber dem Bauträger zu. Dies ist allgemein anerkannt (vgl. BGH vom
23.02.2006 – VII ZR 84/05 -).
Wie aber ist die Rechtslage zu
beurteilen, wenn nicht vom Bauträger erworben wird, sondern eine „gebrauchte
Wohnung“ von einem Dritten ? Der BGH hatte einen Rechtstreit zu entscheiden,
bei dem das vorerkennende KG eine fehlende Passivlegitimation der Kläger
(Erwerber) annahm. Zugrunde lag ein Kaufvertrag eines Wohnungseigentums in
einem in den 50er Jahren errichteten Gebäudekomplex. Die Kläger warfen der
Beklagten arglistige Täuschung zu Sanierung, Standfestigkeit und Durchfeuchtung,
jeweils das Gemeinschaftseigentum betreffend, vor.
Die Revision der Kläger führte
zur Aufhebung und Zurückverweisung. Vom BGH wurde auf den unterschiedlichen
meinungsstand verwiesen und ausgeführt, dass jedenfalls bei Kauf einer „gebrauchten
Eigentumswohnung“ unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel und fehlender
Vereinbarung einer Beschaffenheitsgarantie der allein nach Kaufrecht zu
beurteilende Anspruch auf Minderung oder „kleinen“ Schadensersatz nicht in den Anwendungsbereich
des § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 1 WEG fällt. Nur dann, wenn der Anspruch unter dieser
Norm zu subsumieren wäre, wäre die Geltendmachung des Anspruch dem einzelnen
Wohnungseigentümer (hier Erwerber) versagt,
Zur Begründung verwies der BGH
daraus, dass eine nach § 10 WEG notwendige Gemeinschaftsbezogenheit nur
angenommen werden könne, wenn schutzwürdige Belange der Wohnungseigentümer oder
der Schuldner an einer einheitlichen Rechtsverfolgung die individuellen
Interessen des Rechtsinhabers deutlich überwiegen würden. So würden bereits,
anders als bei einem Bauträgervertrag, keine gleichgerichteten Interessen
mehrerer Erwerber gegen einen einzigen Veräußerer existieren. Auch gebiete hier
nicht der Schuldnerschutz eine einheitliche Rechtsverfolgung, da typischerweise
die Kaufverträge über „gebrauchte“ Wohnungen durch verschiedene Verkäufer
geschlossen würden; der werkvertragliche Schadensersatzanspruch des Erwerbers
unterscheidet sich von dem kaufvertraglichen dadurch, dass im Werkvertrag den
Bauträger die Erfolgshaftung treffe, demgegenüber im Kaufrecht der
individualisierte Marktwert (bei dem sich ein Mangel am Gemeinschaftseigentum
im Verhältnis der Anteile an der WEG auf das erworbene Wohnungseigentum
niederschlägt) entscheidend ist.
BGH, Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 167/14 -
