Mit einem Pachtvertrag hatte der
Pächter das Objekt „zur Betreibung von Paint-Ball-Spielen“ gepachtet. Nach
einer behördlichen Nutzungsverfügung war der Betrieb einer Paint-Ball-Anlage
auf dem Pachtgrundstück unzulässig. Im Pachtvertrag (§§ 1 und 7 Ziffer 2) wurde
das Risiko der auch vollständigen Versagung einer Genehmigung zum Betrieb einer
Paint-Ball-Anlage dem Pächter auferlegt. Der Kläger (Pächter) machte aus § 536a
BGB, § 252 BGB Schadensersatzansprüche wegen entgangenen Gewinns geltend und
beantragte Prozesskostenhilfe für die Klage. Das Landgericht wies den Antrag
zurück, da es der Klage keine Erfolgsaussichten beimaß. Auf die Beschwerde gab
das OLG dem Antrag statt.
Das OLG ging in seiner
Entscheidung davon aus, dass aufgrund der behördlichen
Nutztungsuntersagungsverfügung der Betrieb einer Paint-Ball-Anlage auf dem
Pachtgrundstück unzulässig sei. Daher kam es darauf an, ob eine solche Anlage
zum vertragsgemäßen Gebrauch gehörte. Dieser richte sich nach Vertragsinhalt
und Vertragszweck. Dies würde in gewerblichen Miet-/Pachtverträgen regelmäßig
im Vertrag näher dargelegt. Hier sei der Betrieb dieser Anlage ausdrücklich im
Vertrag vorgesehen gewesen. Der Verpächter (Vermieter) schulde damit die Eignung
des Miet-/Pachtobjekts zu einem entsprechenden Gebrauch.
Das Fehlen der behördlichen
Genehmigung stelle sich als Mangel da, da die Nutzung im Hinblick auf die
fehlende Genehmigung nicht mehr möglich sei. Es würde sich um durch die
baulichen Gegebenheiten bedingte Nutzungseinschränkungen handeln, die, da
Gebäudebezogen, grundsätzlich in den Verantwortungs- und Risikobereich des
Vermieters fallen würden (BGH, Urteil vom 13.07.2011 - XII ZR 189/09 -).
Zwar hätten hier die Parteien in
dem Vertrag das Risiko der Versagung der Genehmigung abweichend von der
gesetzlichen Reglung dem Pächter/Mieter (Beklagten) auferlegt. Danach habe sich
der Beklagte verpflichtet, alle notwendigen Genehmigungen zum Betrieb von
Paint-Ball-Spielen vorzulegen und für sämtliche Genehmigungen und Auflagen zu
sorgen. Es sei auch bestimmt worden, dass dem Verpächter/Vermieter für die
Einhaltung der Voraussetzungen für den Betrieb keine Haftung übernehme.
Derartige Klauseln seien allerdings unwirksam, wenn es sich bei ihnen um
Allgemeine Geschäftsbedingungen iSv. § 305 BGB handele (also um Klauseln, die
vom Verwender für mehrere Fälle genutzt würden oder werden sollen). Nicht nur würden die Klauseln sowohl
Gewährleistungsrechte ausschließen, sondern auch das Recht zur (fristlosen)
Kündigung wegen des im Fahlen der Genehmigung liegenden Mangels der
Miet-/Pachtsache gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB, auch wenn (wie hier) das Risiko
in die Sphäre des Vermieters/Verpächters fällt, es sei denn, es läge Arglist des
Vermieters/Verpächters vor. Im Rahmen einer AGB-Prüfung würde ein derart
weitreichender Haftungsausschluss den Pächter/Mieter entgegen Trau und Glauben
unangemessen benachteiligen und sei daher unwirksam.
Die Unwirksamkeit würde dazu
führen, dass der Mieter/Pächter wegen des im Fehlen der Genehmigung liegenden
Mangels der Miet-/Pachtsache Schadensersatz verlangen können (wozu auch der
entgangene Gewinn nach § 252 BGB gehöre); er müsse nicht kündigen, sondern
könne am Vertrag festhalten und für die Laufzeit Schadensersatz begehren (BGH,
Urteil vom 18.01.1995 - XII ZR 30/93 -); lediglich im Hinblick auf den
entgangenen Gewinn würde dieser Anspruch nur bis zu dem Zeitpunkt geltend
gemacht werden können, zu dem der Vermieter ordentlich hätte kündigen können.
Dies würde allerdings dann nicht
gelten, wenn es sich um individualvertragliche Vereinbarungen handeln würde
(OLG Frankfurt, Urteil vom 22.07.2016 - 2 U 144/15 -). Ob es sich um einen formularmäßigen
Haftungsausschluss oder eine Individualvereinbarung handelt sei zwischen den
Parteien streitig. Da die Möglichkeit besteht, dass es sich um Formularklauseln
handelt, sei Prozesskostenhilfe zu gewähren (das Landgericht wird dies im
streitigen Verfahren, ggf. nach Beweisaufnahme) zu klären haben.
OLG Brandenburg, Beschluss vom 04.04.2019 - 3 W 95/18 -
