Die Beklagten (Mieter) hatten
eine Einbauküche in der angemieteten Wohnung ausgebaut und mit Zustimmung der
Kläger (Vermieter) 2004 durch eine auf eigene Kosten angeschaffte neue
Einbauküche ersetzt; der Sohn der Kläger verkaufte im Anschluss die ausgebaute
Küche. Im Rahmen eines Mieterhöhungsbegehrens in 2015 wurde das Begehren unter
Bezugnahme auf den Mietspiegel (Berlin) u.a. damit begründet, die Wohnung
verfüge über eine moderne (mitvermietete) Küchenausstattung.
Der auf Zustimmung gerichteten
Klage gab das Amtsgericht teilweise statt; in Bezug auf die Einbauküche hat es allerdings
den darauf beruhende Erhöhungsbetrag abgewiesen. Das Landgericht erkannte im
Rahmen des Berufungsverfahrens den für die Einbauküche angesetzten Betrag den
Klägern zu. Auf die vom Landgericht zugelassene Revision stellte der BGH das
amtsgerichtliche Urteil wieder her.
Entgegen der Annahme des
Landgerichts sei die Einbauküche nicht als (vermieterseitige) Ausstattung zu
berücksichtigen. Nach § 558 BGB käme es, anders als das Landgericht meine,
nicht auf die Frage an, welche Vereinbarung die Parteien aus Anlass des
Austauschs der Einbauküche zur Sollbeschaffenheit der Wohnung getroffen hätten.
Soweit der Senat in einem Urteil vom 07.07.2010 - VIII ZR 315/09 - die Möglichkeit
gesehen habe, dass die Mietvertragsparteien auch für künftige Mieterhöhungen
verbindlich eine in Wirklichkeit nicht vorhandene oder vom Mieter selbst
angeschaffte Einrichtung als vermieterseitige Ausstattung vereinbaren könnten,
würde daran nicht mehr festgehalten.
Die Miete könne nach § 558 Abs. 1
Satz 1 BGB vom Vermieter bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (unter
Berücksichtigung der kappungsgrenze, was hier vom BGH nicht erwähnt wurde)
erhöht werden, wenn sie 15 Monate unverändert war. Nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB
würde diese Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der
Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum verlangt würden. Bei diesem Vergleich käme
es allerdings allein auf den objektiven Wohnwert an, während Vereinbarungen,
mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich einzelner
Wohnwertmerkmale abweichend von den tatsächlichen Verhältnissen, festgelegt
würden, für die Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtlich bedeutungslos seien. Andernfalls
könnte der Vermieter entgegen der gesetzgeberischen Konzeption den für künftige
Mieterhöhungen vorzunehmenden Vergleich vorab zu seinen Gunsten verändern oder
sogar verfälschen und so Mieterhöhungen verwirklichen, die über das in § 558
BGB benannte Maß hinausgehen. Von daher müsse eine vom Mieter angeschaffte
Einbauküche auf Dauer unberücksichtigt bleiben, da sie nicht Teil der vom
Vermieter gestellten Einrichtung sei und sich auch seine Gebrauchsüberlassungs-
und Instandhaltungsverpflichtung (§ 535 Abs. 1 S. 1, 2 BGB) nicht darauf
bezöge. Ein Ausnahmefall der Kostenerstattung durch den Vermieter läge auch
nicht vor, da die alte Einbauküche vom Sohn der Kläger veräußert worden sei und
sich die Kläger an den Kosten der neuen Einbauküche nicht beteiligt hätten.
Es könne auch nicht darauf
abgestellt werden, dass zu Beginn des Mietverhältnisses eine vom Vermieter
gestellte Einbauküche vorhanden gewesen sei. Diese durfte entfernt werden, wodurch
die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters
entfallen sei. Damit sei die Wohnung nach der Entfernung nicht mehr mit einer vermieterseits
gestellten Einbauküche versehen und könne daher auch nicht zu Gunsten des
Vermieters berücksichtigt werden.
Zwar hätten die Parteien die Möglichkeit,
sich im Rahmen einer konkreten Mieterhöhung abweichend von § 558 BGB auf eine
bestimmte berücksichtigungsfähige Ausstattung zu vereinbaren (wie dies wohl in
der Vergangenheit geschehen sei); allerdings gäbe es für das konkrete
Mieterhöhungsverlangen keine solche Vereinbarung und eine solche, die generell
für alle Mieterhöhungen gelten solle, wäre unwirksam.
BGH, Urteil vom
24.10.2018 - VIII ZR 52/18 -
