Hier hatte sich der BGH
umfangreich mit den Folgen einer fristlosen Kündigung auseinandergesetzt: Zur
Frage des konkludenten Widerspruchs gegen eine stillschweigende Verlängerung
des Mietverhältnisses, zu den Folgen der stillschweigenden Verlängerung eines
Mietverhältnisses auf einen Schadensersatzanspruch des Mieters, zur
Umsatzsteuer auf einen Schadensersatzanspruch wegen entgangener Mieten, zur
Verzinsung des Anspruchs und zur Prüfung einer Schadensminderungspflicht des
Vermieters nach § 254 Abs. 2 S. 1 letze Alt. BGB durch das Gericht von Amts
wegen.Zum Sachverhalt:
Die Klägerin klagte auf Ersatz
entgangener Mieten. Das Mietverhältnis für einen Getränkehandel war bis zum
30.06.2015 befristet gewesen. Mit Schreiben vom 28.02.1013 kündigte die
Klägerin wegen eines Mietrückstandes von zwei Mieten fristlos und forderte zur
Rückgabe bis zum 30.01.2013 auf. Mit Schreiben vom 30.01.2013wies die Klägerin
den Beklagten u.a. darauf hin, dass dieser für die Mieten der Klägerin bis zum
30.06.2015 hafte. Der Beklagte seinerzeit erklärte mit Schreiben vom 22.02.2013
die Kündigung zum 31.05.2013 und räumte am 03.06.2013. Ab 15.03.2015 vermiete
die Klägerin an einen neuen Mieter.
Zwei Klagen der Klägerin auf
Miete bzw. Nutzungsentschädigung für den Zeitraum Juni bis November 2013
blieben, mit Ausnahme für den Zeitraum 01. – 03.06.2013, ohne Erfolg.
Vorliegend machte die Klägerin Nutzungsentschädigung für den Zeitraum Dezember 2013
bis 14.03.2015 nebst monatlich gestaffelter Verzugszinsen aus € 3.000,00 Miete
zuzügl. 19% Umsatzsteuer mit € 570,00/Monat
geltend. Land- und Oberlandesgericht wiesen die Klage in Höhe von € 55.162,26 ab.
Die Berufung führte zur Aufhebung
des Urteils in Höhe von € 46,354,84 zuzügl. Zinsen seit dem 13.02.2016 und
Zurückverweisung an das OLG.
Zu den Gründen der Entscheidung des BGH:
Zu Recht habe das
Berufungsgericht einen Anspruch auf Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) und
Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) negiert. Allerdings hätte hier entgegen
der Annahme des Berufungsgerichts keine stillschweigende Verlängerung des
Mietverhältnisses vorgelegen. Ein Widerspruch gegen die Weiternutzung und
Fortdauer des Mietverhältnisses, der auch konkludent erfolgen könne, läge zwar noch
nicht in der Kündigung und dem Räumungsverlangen selbst. Allerdings habe die
Klägerin zur Räumung binnen zwei Tagen
aufgefordert, unabhängig von der nochmaligen Aufforderung am 30.01.2013 nach
Unterbleiben der Räumung. Damit sei nach §§ 133, 157 BGB von einem
(konkludenten) Widerspruch auszugehen.
Der Klägerin stünde, worauf das
Berufungsgericht nicht eingegangen sei, ein Schadenersatzanspruch im Umfang des
Mietausfalls zu. Der Mieter habe dem Vermieter bei einer begründeten fristlosen
Kündigung gem. §§ 280 Abs. 1, 314 Abs. 4, 249 Abs. 1, 252 BGB grundsätzlich den
Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der vertraglich
vereinbarten Vertragsdauer entstünde. Darum würde es vorliegend gehen.
Selbst bei einer (vom
Berufungsgericht angenommenen) stillschweigenden Verlängerung des
Mietverhältnisses würde dies hier gelten. Denn auch in diesem Fall wäre das Mietverhältnis durch die Kündigung
der Beklagten vor dem Ende der ursprünglich vereinbarten Vertragslaufzeit
beendet worden. Der Wegfall der langfristigen Bindung hätte allerdings auf der
Pflichtverletzung der Beklagten beruht, die die Klägerin zur außerordentlichen
Kündigung veranlasst habe. Das ordentliche Kündigungsrecht des Beklagten sei
lediglich die Folge des eigenen vertragswidrigen Verhaltens, welches die
Kündigung bedingte, gewesen.
Der Höhe nach könnte die Klägerin
allerdings nur den Mietausfall für den Zeitraum Dezember 2013 bis 14.03.2015
nach der Nettomiete von 15 Monate und einen 14/31-Monat à € 3.000,00 begehren,
nicht die Umsatzsteuer, da es sich bei dem Mietausfall als
Kündigungsfolgeschaden nicht um Entgelt iSv. § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG handele (FG
München vom 09.02.2017 - 14 K 2480/14 -; FG Hamburg vom 18.09.2002 - II 168/02 -;
BGH zum Leasingvertrag vom 14.03.2007 - VIII ZR 68/96 -).
Die Verzugszinsen könnten auch
nicht ab dem jeweiligen Monat der Fälligkeit von Mieten berechnet werden. Für
einen Schadensersatzanspruch sei die Leistung nicht iSv. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB
nach dem Kalender bestimmt und er stelle auch keine Entgeltforderung iSv. § 299
Abs. 2 BGB dar (BGHZ 199, 1). Damit könnte die Klägerin hier allenfalls
Prozesszinsen nach §§ 281, 288 Abs. 1 BGB verlangen.
Der Rechtstreit sei nicht zur
Entscheidung reif und müsse deshalb zurückverwiesen werden, da die Vorinstanzen
nicht auf eine mögliche Schadensminderungspflicht der Klägerin, für die
allerdings der Beklagte beweisbelastet sei, eingegangen seien. Es handele sich
um einen Fall des § 254 Abs. 2 Satz 1 letzte Alt. BGB, die keine Einrede
darstelle, sondern von Amts wegen zu berücksichtigen sei. Den Parteien müsste Gelegenheit
gegeben werden, dazu ergänzend vorzutragen, da es bisher an einem Hinweis gem.
§ 139 ZPO gefehlt habe.
BGH, Urteil vom 24.01.2018 - XII ZR 120/16 -
