Miete: Zahlung durch Dritte und Erfüllungswirkung (hier: berechtigte Räumungsklage)

Der Hinweisbeschluss des LG Berlin, nach dem die Berufung des Mieters gegen das der Räumungsklage stattgebende Urteil als offensichtlich unbegründet zurückgewiesen werden soll, ist ebenso kurz wie präzise.  Dabei wird sich (vielleicht) der Mieter bei dem von ihm gewählten Vorgehen nichts weiter gedacht haben, insoweit nicht der Mieter den Mietzins zahlte sondern (für diesen) ein Dritter.

Das Landgericht musste sich mit der Frage auseinandersetzen, wann bei einer Mietzahlung Erfüllungswirkung eintritt. Die ist z.B. bedeutsam auch für  eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietrückstandes; die fristlose Kündigung setzt nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB voraus, dass der Mieter mit der Zahlung von zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder einem wesentlichen Teil davon bzw. über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit Miete in Höhe von zwei Terminen in Verzug ist. Erfüllte der Mieter, liegt kein Verzug vor. Erfüllung bedeutet, dass durch die Leistung (Zahlung) das Schuldverhältnis erlischt, hier also durch Zahlung der Miete für einen bestimmten Monat der Anspruch des Vermieters auf die Miete.

Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Miete selbst z zahlen. Er kann die Miete auch durch Hilfspersonen oder Dritte zahlen lassen, wie auch Dritte – aus welchem Grund auch immer – für den Mieter die Miete zahlen können. Während aber bei einer Zahlung durch den Mieter angenommen wird, dass dieser auf die von ihm geschuldete Miete zahlen will (mangels einer Bestimmung des Mieters, auf was er zahlt, greifen die Regelungen der §§ 366, 367 BGB, wenn sich nicht aus der Art der Zahlung eine Bestimmung ergibt [z.B.: ist die Septembermiete offen und leistet der Mieter pünktlich im Oktober wieder eine Mietzahlung, gilt sie als für Oktober entrichtet und September bleibt offen]). Leistet aber ein Dritter oder eine Hilfsperson, ohne den Zahlungsgrund anzugeben, so führt dies nicht zum Erlöschen der Mietforderung nach § 362 BGB.

Vorliegend hatte der Vermieter wegen Mietrückstandes gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB gekündigt. Der darauf beruhenden Räumungsklage wurde stattgegeben. Im Berufungsverfahren machte der Mieter geltend, Zahlungen eines Dritten vom 07.10. und 08.11.2019 seien auf seine Mieten gezahlt worden. Dies half ihm aber nicht weiter. Zutreffend wies das Berufungsgericht darauf hin, dass bei Zahlung durch Hilfspersonen oder Dritte Erfüllung nur eintreten würde, wenn die Zahlung unter Angabe einer für den Vermieter nachvollziehbaren Tilgungsbestimmung erfolge (BGH, Urteil vom 27.06.2008 - V ZR 83/07 -). Daran habe es ermangelt. Auch wenn nunmehr am 20.10.2020 dies nachgeholt wurde, würde dies nicht die Berufung rechtfertigen können, da erst mit dieser Mitteilung die Erfüllungswirkung des § 362 BGB eingetreten sei und die Schonfrist bei Wohnraum nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB (Zahlung der offenen Miete innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage) längst abgelaufen sei.

Wäre die Erklärung innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB rechtzeitig erfolgt, hätte der Vermieter die Räumungsklage in der Hauptsache für erledigt erklären müssen und wären dem Mieter, der Veranlassung zur Klage gegeben hatte, die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen gewesen, § 91a ZPO. Sollte der Vermieter in einem Fall wie dem Vorliegenden die Räumungsklage mit einer Zahlungsklage verbinden oder auch nur Zahlungsklage erheben, müsste er bei einer Nachholung der Tilgungsbestimmung durch den Mieter die Hauptsache im Hinblick auf den Zahlungsanspruch für erledigt zu erklären mit der Rechtsfolge, dass dem Mieter die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen wären. Allerdings hätte der Vermieter, da die Erfüllungswirkung erst mit der Erklärung eingetreten wäre, einen Anspruch auf Verzugszinsen auf die Mietforderung bis zu dem als Erfüllung anzusehenden Datum des Zugangs der Erklärung zu zahlen.

LG Berlin, Beschluss vom 02.03.2021 - 67 S 319/20 -

Mietzahlungen und stillschweigende Tilgungsbestimmung (Auslegung der Zahlung im Interesse des Mieters)

Zur Begründung seiner fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berief sich die Klägerin auf einen Mietrückstand November 2016 und dauernde verspätete Mietzahlungen seit März 2016. Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage wurde vom Amtsgericht abgewiesen. In seinem Beschluss vom 08.01.2018 wies das Landgericht darauf hin, dass es beabsichtige, die Berufung zurückzuweisen.

Vorliegend erfolgten die Mietzahlungen nicht vom Mieter selbst, sondern durch das Jobcenter. Die Zahlungen erfolgten jeweils am Ende eines Monats und wurden von der Klägerin auf die Niete für den nächsten Monat gebucht, da tatsächlich keine vorherigen Mieten offen waren. Auch soweit aus einer Heizkostenabrechnung eine Forderung offen war, verbuchte die Klägerin den Eingang (der der Höhe der Miete entsprach) nicht auf die offene Heizkostenabrechnung, sondern wieder wie gehabt auf die Miete für den Folgemonat. Zu einem Rückstand mit der Miete kam es erstmals, als eine in 2016 Änderung der Höhe der Zahlungen auf die Miete eintrat. Hier blieben Zahlungen vor die Monate März und April 2016 zunächst aus. Am 06.05.2016 wurde ein Betrag vom Jobcenter gezahlt, der exakt der erhöhten Miete für die Monate März bis Mai 2016 entsprach (und so auch von der Klägerin gebucht wurde). Die nächsten Zahlungseingänge vom 31.05. und 30.06.2016 verbuchte die Klägerin auf die Mieten Juni und Juli 2016. Weitere Zahlungen auf die Miete erfolgten Ende Juli und Ende August 2016 und wurden von der Klägerin auf August und September 2016 gebucht. Dann erfolgte allerdings Ende September (für Oktober) keine Zahlung. Erst am 28.10.2016 erfolgte wieder eine Zahlung. Diese verbuchte nunmehr die Klägerin auf Oktober, nicht auf November. Durch diese Verbuchung und die entsprechende Verbuchung in den Folgemonaten geriet der Mieter nach dieser Maßgabe in Zahlungsrückstand von je knapp einen Monat mit den Zahlungen und lag damit im November (trotz der Zahlung Ende Oktober) keine Zahlung vor.

Das Landgericht vertritt die Auffassung, dass hier eine von der Klägerin zu beachtende Tilgungsbestimmung nach § 366 Abs. 1 BGB nicht beachtet worden sei. Danach wären die Zahlungen jeweils am Ende des Monats nicht für den ablaufenden Monat erbracht, sondern jeweils für den Folgemonat, weshalb ein Mietrückstand nur von einer Miete (Oktober 2016) vorläge. Eine fortgesetzt verspätete Zahlung habe nicht bestanden.

Eine ausdrückliche Tilgungsbestimmung erfolgte für die Zahlungen nicht. Von daher läge mit der Zahlung am 28.10.2016 eine interpretationsbedürftige Zahlung vor, bei der zu berücksichtigen sei, dass der Mieter ein erkennbares und maßgebliches Interesse daran habe, sich nicht wegen Nichtzahlung laufender Mieten einer Kündigung auszusetzen. Es sei daher von einer stillschweigenden Tilgungsbestimmung dahingehend auszugehen, dass der Mieter zunächst seine laufenden Mieten ausgleichen wolle und nur ein eventueller „überschussiger Betrag“ auf ältere Forderungen verrechnet werden soll. Dies gelte erst Recht, wenn wie hier auf der Grundlage eines sozialrechtlichen Leistungsanspruchs des Mieters eine zuständige und leistungsverpflichtete Behörde (hier das Jobcenter) zahle, da dies dem Erhalt der Wohnung dienen solle (vgl. auch § 22 Abs. 8 S. 1 SGB II).

LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 08.01.2018 - 66 S 240/17 -