In der Teilungserklärung (TE) der
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) war geregelt, dass die Wohnungseigentümer
für Instandhaltung und Instandsetzung ihrer Wohnung sowie der dem
Sondereigentum zugeordneten Sondernutzungsbereiche einschl. der darin
befindlichen Anlagen und Ausstattungen (auch wenn sie im gemeinschaftlichen
Eigentum stehen) auf eigene Kosten verpflichtet sind. Umfasst sind danach auch „die
Fenster einschließlich der rahmen, der Verglasung und der Beschläge, jedoch
ausschließlich des Farbanstrichs der Außenseite der Fenster und Wohnungsabschlusstüren“.
Nachdem bereits einige Wohnungseigentümer ihre Wohnungen mit modernen
Kunstoffenster ausstatteten, ließ der Kläger 2005 die einfach verglasten
Holzfenster aus 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierverglasung
ersetzen. Bis zur Entscheidung des BGH vom 02.03.2012 - V ZR 174/11 - gingen die
die Wohnungseigentümer davon aus, dass nach der Regelung in der TE davon aus,
dass eine notwendige Erneuerung der Fenster auch ihnen obliege.
Der Kläger, der für die Erneuerung
€ 5.524,78 aufwandte, verlangte von der WEG einen Wertersatz in Höhe von €
5.500,00. Klage und Berufung blieben erfolglos; die zugelassene Revision wurde
vom BGH zurückgewiesen.
Richtig sei, dass (siehe Urteil
vom 02.03.2012) die vollständige Erneuerung der Fenster im Bereich des
Sondereigentums eine gemeinschaftliche Aufgabe der WEG sei, da sie zwingend im
Gemeinschaftseigentum stünden (§ 5 Abs. 2 WEG) weshalb nach der zwingendne
Kompetenzzuweisung die WEG für deren Austausch zuständig sei (§ 21 Abs. 1, Abs.
5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die Kosten zu tragen habe (§ 16 WEG). Nur bei
einer klaren und eindeutigen Regelung der Wohnungseigentümer in einer
Vereinbarung (Teilungserklärung) könne davon abgewichen werden. Da vorliegend
der Außenanstrich der Fenster im Bereich des Sondereigentums von der dem
Wohnungseigentümer auferlegten Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht
ausgeschlossen, sei damit auch die vollständige Erneuerung der Fenster nicht
erfasst.
Ein Erstattungsanspruch des
Klägers käme nur nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687
Abs. 1 BGB) oder aus Bereicherungsrecht (§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB) in Betracht. Diese
Vorschriften würden aber hier nicht greifen (BGH, Urteil vom 25.09.2015 - V ZR
246/14 -). Die Eigentümer hätten einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße
Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG), wozu nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG insbes. die
ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums gehöre. Diesbezüglich hätten die Wohnungseigentümer einen
Gestaltungsspielraum unter Beachtung des Gebots der Wirtschaftlichkeit und
Rücksichtnahme auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer, weshalb sie
Kosten und Nutzen abwägen könnten und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen
ggf. zurückstellen könnten (zuletzt BGH, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 203/17
-). Da dies bei der Geschäftsführung ohne Auftrag und dem Bereicherungsrecht keinen
Niederschlag fände, würden diese Normen der spezielleren Norm nachgehen. Das
würde auch dann gelten, wenn die WEG die vom Eigentümer durchgeführten
Maßnahmen ohnehin hätte vornehmen müssen.
Zwar habe der Senat im Urteil vom
25.09.2015 – V ZR 246/14 – (BGHZ 207, 40) noch entschieden, dass ein bereicherungsrechtlicher
Ausgleichsanspruch bei einer Ermessensreduzierung auf Null bestünde. Diese Ansicht
würde nicht aufrechterhalten.
Gegen diese Ansicht würden
bereits Abgrenzungs- und Beweisschwierigkeiten sprechen. Es würde voraussetzen,
dass nur eine ganz bestimmte Maßnahme und ein sofortiges Vorgehen ordnungsgemäßer
Verwaltung entspricht. Diese Voraussetzungen würden nur selten vorliegen und im
Nachhinein, nach der Reparatur, nur schwer oder mit großen Aufwand feststellbar
sein. Aber auch bei einer
Ermessensreduzierung auf Null bliebe ein Gestaltungsspielraum, z.B. ob die
Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten durchgeführt werden soll,
weshalb die Gemeinschaft auch über zwingend erforderliche und keinen Aufschub
duldende Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten einen Beschluss fassen
müssten.
Vorliegend sei die besondere
Situation zu beachten, dass die Eigentümer davon ausgingen, dass sie selbst die
Maßnahme vornehmen und finanzieren müssten, da in diesem Fall (und der Kläger
will die Maßnahme auch mit der Verwaltung abgesprochen haben) keine
Veranlassung besteht, einen Beschluss der Gemeinschaft herbeizuführen.
Der teilweise in der
instanzgerichtlichen Rechtsprechung vertretenen Ansicht, dass in diesem Fall
ein Ausgleichsanspruch bestünde, folgt der BGH allerdings nicht. Nicht nur sei
es schwierig, irrtümliches Handeln von eigenmächtigem Vorgehen abzugrenzen. Ein
Ausgleich in diesen Fällen würde auch den schutzwürdigen Interessen der anderen
Wohnungseigentümern zuwider laufen. Zwar müssten sie damit rechnen, dass es
durch Mängel des Gemeinschaftseigentums zu unvorhergesehenen Ausgaben kommt; sie
müssten aber ihre Finanzplanung nicht darauf einrichten, dass sie im Nachhinein
für abgeschlossene Maßnahmen, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen
würden, wobei auch Schwierigkeiten bei einem zwischenzeitlichen Verkauf einer
Wohnung auftreten könnten (da derartige Kosten für Käufer und Verkäufer nicht
kalkulierbar wären).
BGH, Urteil vom 14.06.2019 - V ZR 254/17 -
