Im Rahmen des Mietverhältnisses
haben die Mietparteien die Verpflichtung, das Mietobjekt zur Verfügung zu
stellen (Vermieter) und die Miete zu zahlen (Mieter), § 535 BGB. Bei Mängeln
der Mietsache kann der Mieter die Miete mindern ggf. auf Null, § 536 BGB.
Beruht die Schließung des Geschäftslokals
auf einer (eventuell vernünftigen) Erwägung des Mieters, da er anders meint
eine Sicherheit für Angestellte und Kunden vor dem Corona-Virus nicht leisten
zu können, liegt kein Mangel vor, da es sich nicht um eine Maßnahme des
Vermieters handeln würde. Anders wäre dies, wenn der Vermieter die Schließung
vom Mieter verlangt und dieser derselben folgen würde.
Damit bleibt die Frage, ob eine
behördliche Anordnung die Minderung der Miete rechtfertigt. Zu einer
Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit durch Rauchverbote in Gaststätten hatte
das OLG Koblenz mit Urteil vom 18.11.2009 – 1 U 579/09 – entschieden, dass
diese auf § 7 Abs. 1 Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz beruhende
Maßnahme keine Minderung des Mietzinses begründen würde. Dem folgte der BGH mit
Urteil vom 13.07.2011 – XII ZR 189/09 -, mit dem er die Revision gegen die
Entscheidung des OLG Koblenz zurückwies und bestätigte, dass der Mieter weder
die Miete mindern könne noch der Vermieter die baulichen Maßnahmen treffe
müsse, um einen zulässigen Raucherbereich herzustellen. Ein nachträglicher
Mangel der Miet- bzw. Pachtsache läge nur dann nach §§ 581 Abs. 2, 536 Abs. 1
S. 1 BGB vor, wenn die Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs
unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des
Miet-/Pachtobjekts im Zusammenhang stünde. Andere gesetzgeberischen Maßnahmen,
die den Betrieb tangieren, würden in den Risikobereich des Mieters/Pächters
fallen. Der Vermieter/-pächter sei lediglich verpflichtet, einen Zustand zu
erhalten, der die vertraglich vereinbarte Nutzung ermögliche. Das
Verwendungsrisiko bei Gewerberaummiete trage der Mieter/Pächter. Dazu gehöre auch das Risiko, mit dem
Miet-/Pachtobjekt Gewinne zu erzielen. Erfülle sich die Erwartung des
Mieters/Pächters in seiner Gewinnerwartung aufgrund eines nachträglichen
Umstandes nicht, für den nicht der Vermieter/Verpächter verantwortlich sei, so
würde sich das Risiko des Mieters/Pächters verwirklichen. Dies würde auch in
den Fällen gelten, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder
behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebes komme.
Eine Einschränkung der
Nutzbarkeit der Räume durch Schließung derselben kann hier zur Abwehr von
Infektionsrisiken auf gesetzlicher Grundlage mittels Rechtsverordnungen pp. erfolgen.
Liegt eine derartige Grundlage vor, und muss daher der Gewerbetreibende sein Geschäftslokal schließen, ist er gleichwohl weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet.
vgl. auch BGH, Urteil vom 13.07.2011 - XII ZR 189/09 -
