Nach der Gemeinschaftsordnung der
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bedarf es zur Ausübung eines Berufs oder
eines Gewerbebetriebs in einer Wohnung sowie für eine Vermietung, Verpachtung
oder sonstigen Gebrauchsüberlassung der
Zustimmung des Verwalters. In einer Eigentümerversammlung vom 05.06.2012 wurde
mit Stimmenmehrheit ein Beschluss gefasst, wonach der betroffene Eigentümer bei
einem unterlassenen Zustimmungsverlangen zu einem Mietvertrag an die Gemeinschaft
einen „Ausgleichsbetrag“ von € 500,00 bzw. einen höheren Betrag (gestaffelt
nach Monaten der Gebrauchsüberlassung, bis max. € 4.000,00) zahlen muss. Nachdem
der Beklagte ohne Zustimmung des Verwalters seine Wohnung in mehreren Fällen
kurzzeitig vermietet hatte, begehrte die Wohnungseigentümergemeinschaft als
Klägerin die Zahlung einer Vertragsstrafe von € 2.000,00. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Das Landgericht
hat im berufungsverfahren das Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Die
zugelassene Revision der Klägerin wurde vom BGH zurückgewiesen.
Sei eine Angelegenheit weder durch
das Wohnungseigentumsgesetz noch Vereinbarung einer Beschlussfassung
unterworfen, so der BGH, fehle es der Eigentümerversammlung an einer
notwendigen Beschlusskompetenz, § 23 Abs. 1 WEG. Ein gleichwohl gefasster
Beschluss sei zwingend nichtig (BGH, Urteil vom 13.10.2017 – V ZR 305/16 -).
Einzig mögliche Grundlage für eine Beschlusskompetenz könne vorliegend § 21 Abs.
7 WEG sein. Danach wäre die Regelung der Art und Weise von Zahlungen,
Fälligkeiten und Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung
des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand durch
Stimmenmehrheit möglich. Nach der Gesetzesbegründung würde die Regelung einer Vertragsstrafe
bei einem Verstoß gegen eine Vermietungsbeschränkung nach einer beispielhaften
Erläuterung zulässig sein, wohingehend die Literatur mehrheitlich diese
Erwägung in der Begründung als Versehen einstuft und die Beschlussregelung in
diesem Fall mit dem Wortlaut des § 21 Abs. 7 WEG unvereinbar halte.
Nach Ansicht des BGH würde sich hier
die Vertragsstrafe auf die Einhaltung von Vermietungsbeschränkungen beziehen
und Verstöße sanktionieren. Derartige Fallgestaltungen würden aber von § 21
Abs. 7 WEG nah dem eindeutigen Wortlaut nicht erfasst. Vielmehr ergäbe sich
hier, dass es lediglich um Zahlungspflichten gehen würde, nicht um Unterlassungsansprüche.
Es handele sich auch nicht um verzugsfolgen, da der Verstoß gegen Unterlassungspflichten
nicht den Eintritt des Verzugs sondern regelmäßig die Unmöglichkeit zur Folge
habe. Es würde für die Verwirkung der Vertragsstrafe nicht an einen Verzug,
sondern an die Zuwiderhandlung angeknüpft.
BGH, Urteil vom 22.03.2019 - V ZR 105/18 -
