Die Klägerin zu 1. mietete zunächst eine Wohnung vom Rechtvorgänger des Beklagten an. In dem Mietvertrag befand sich auch eine Regelung, wonach dem Mieter die jederzeit widerrufliche Nutzung eines PKW-Stellplatzes auf dem Grundstück. Dieses Recht wurde durch den Beklagten widerrufen, der einen Stellplatz an die Kläger gegen einen Mietzins von € 23,00. Die Beklagte kündigte 2019 unter Beachtung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist den Stellplatzmietvertrag. Die Kläger begehrten die Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung und Fortbestand des Stellplatzmietvertrages. Die Klage wurde ab- und die dagegen eingelegte Berufung zurückgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision bot dem BGH noch einmal die Möglichkeit, seine Rechtsprechungsgrundsätze zu diesem Komplex darzulegen.
Beide Verträge würden sich als AGB-verträge darstellen, also als Verträge, die vorformuliert sind für eine Vielzahl von Fällen, § 305 Abs. 1 S. 1 BGB. Bei der Auslegung der Klausel eines solchen Vertrages sei der gesamte Inhalt des Formularvertrages zu berücksichtigen und dürfe eine Klausel nicht aus ihrem Zusammenhang gerissen werden. Entgegen der Annahme des Landgerichts würde es sich hier aber nicht um eine Klauselinterpretation handeln. Vielmehr würde es darum gehen, ob der Stellplatzmietvertrag aus 2005 mit zu dem regelungskomplex des Wohnraummietvertrages aus 1988 zähle, es sich also bei den beiden Verträgen in Wirklichkeit um einen Vertrag handele.
[Anmerkung: Wird die Regelung zum Stellplatz nebst gesondertem Mietzins für diesen in einem Wohnraummietvertrag mitgeregelt, ist - auch bei abweichender Bestimmung in dem Wohnraummietvertrag, der Stellplatzmietvertrag nur zusammen mit der Wohnung kündbar und sind die Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraumrechts zu berücksichtigen].
Der BGH verwies auf seine dezidierte Rechtsprechung zu der streitentscheidenden Frage, ob ein einheitlicher vertrag vorliegt.
Würden der schriftliche Wohnraummietvertrag und der schriftliche Stellplatz-/Garagenmietvertrag in separaten Mietverträgen abgeschlossen, spräche eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der Vereinbarungen. In diesem Fall müsste derjenige, der sich gegen die rechtliche Selbständigkeit wendet die Vermutung durch Darlegung (und evtl. Beweis) besonderer Umstände des Einzelfalls widerlegen (so z.B. BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10 -; BGH, Beschluss vom 09.04.2013 - VIII ZR 245/12 -).
[Anmerkung: Widerlegen ließe sich die Vermutung, wenn in dem späteren Vertrag auf die Regelungen in dem Wohnraummietvertrag verwiesen wird und dieser so auch zum Bestandteil des Stellpatz-/Garagenvertrages gemacht würde. Auch wenn in dem Stellplatz-/Garagenmietvertrag ein Kündigungsrecht des Mieters davon abhängig gemacht würde, dass auch der Wohnraummietvertrag gekündigt wird, dürfte die gewollte Einheitlichkeit gegeben sein, auch wenn sich der Vermieter ein - dann unzulässiges - Sonderkündigungsrecht für den Stellplatz vorbehält. Es müsset auch möglich sein, ggf. durch Zeugenbeweis nachzuweisen, dass die Parteien den späteren Stellplatz-/Garagenmietvertrag als Einheit mit dem Wohnraummietvertrag verstanden wissen wollten.]
Vorliegend lagen zwei getrennte schriftliche Verträge vor. Besondere Gründe, die der Vermutung entgegenstehen würden, hätten auch nicht vorgelegen. Zwar könnte der Umstand, dass beide Mietobjekte auf dem gleichen Grundstück lägen, dass die Vermietung des Stellplatzes nach dem Willen der Parteien in den Wohnraummietvertrag mit einbezogen werden sollte (BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10 -). Dies sei aber dann nicht zwingend, wenn andere Umstände vorlägen, die die Vermutung für zwei Mietverträge bekräftigen würden. Hier sei im Stellplatzmietvertrag an keiner Stelle auf den Wohnraummietvertrag Bezug genommen worden, und der Stellplatzmietvertrag könne auch nicht unter den gleichen Voraussetzungen wie der Wohnraummietvertrag gekündigt werden. Zwar sei die Kündigungsmöglichkeit für den Mieter identisch, nicht aber für den Vermieter, da der Vermieter kein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB) für die Kündigung des Stellplatzmietertrages benötige. Dass lasse auf den fehlenden Willen der Parteien zu einer Einheitlichkeit schließen.
Nach dem Hinweis durch den BGH wurde die Revision zurückgenommen.
BGH, Beschluss vom 14.12.2021
- VIII ZR 95/20 -
