Wenn ein Bauträger ein Haus als
Wohnungseigentumsanlage errichtet, bildet sich die Wohnungseigentümergemeinschaft
erst sukzessive. Nicht schon der Abschluss eines Kaufvertrages über eine
Eigentumswohnung oder die Wahrung des Erwerbers mit einer Eigentumsverschaffungsvormerkung
im Grundbuch begründet die (rechtlich selbständige) Rechtspersönlichkeit der
Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern erst die Wahrung des ersten Erwerbers
mit der Auflassung (also Eigentumsübertragung) im Grundbuch.
Aber was ist bis zu diesem Zeitpunkt
? Mit der Wahrung der Eigentumsverschaffungsvormerkung des ersten Erwerbers und
der Überlassung des erworbenen Wohnungseigentums bildet sich die werdende
Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Entstehungsphase der
Wohnungseigentümergemeinschaft ist, so die einhellige Rechtsprechung, im
Innenverhältnis zwischen dem teilenden (und veräußernden) Eigentümer und den
Ersterwerbern eine faktisch vorverlagerte Anwendung des WEG geboten, sobald die
Käufer eine rechtlich verfestigte Erwerbsposition besitzen und auch infolge der
vertraglich vereinbarten Übertragung von Nutzungen aber auch Lasten ein
berechtigtes Interesse daran haben, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen
Mitwirkungsrechte an der Verwaltung vorzeitig auszuüben. Diese Voraussetzungen liegen vor, wenn ein
wirksamer Erwerbsvertrag besteht, die Eigentumsverschaffungsvormerkung für den
Erwerber eingetragen und ihm der Besitz an der Wohnung (dem Gewerberaum)
überlassen wurde, auf welches sich der Übertragungsvertrag sachlich bezieht.
Damit kann dann der Erwerber die
Mitwirkungsrechte tragen und hat sich entsprechend § 16 Abs. 2 WEG an den
Kosten zu beteiligen (BGHZ 177, 53). Er und der teilende Wohnungseigentümer
haften auch nicht gesamtschuldnerisch (BGHZ 193, 219).
Wird bei einer rechtlich in Vollzug
gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verkauf vorgenommen, kommt es hier
allerdings nicht zu einer Vorverlagerung der Anwendung des WEG. Der Unterschied
besteht darin, dass im ersten Fall noch nie eine Wohnungseigentümergemeinschaft
bestand, diese erst durch die sukzessive Auflassung im Grundbuch an die
einzelnen Erwerber entsteht, mithin hier
nur im Hinblick auf die gemeinschaftlichen Interessen der Erwerber etwas vorgezogen
wird, besteht dafür nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft und
einem Verkauf einer Wohnung durch einen der Wohnungs- und Teileigentümer keinerlei
praktisches Bedürfnis mehr. Ging es vorher um Fragen der Gewährleistung gegen
den Bauträger auch in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum pp., kommen bei der
späteren Veräußerung nur die Verhältnisse zwischen den Kaufvertragsparteien zum
Tragen.
Damit stellt sich die Frage, wie
der Verkauf durch einen „werdenden Wohnungseigentümer“ einzustufen ist. Es handelt
sich hier um den Fall, dass ein Erwerber, der vom Bauträger erwirbt, seine
Rechte aus dem Vertrag einschl. auch der Eigentumsverschaffungsvormerkung auf
einen Dritten qua Kaufvertrag überträgt, obwohl zu diesem Zeitpunkt noch die
werdende Wohnungseigentümergemeinschaft mangels Auflassung an einem Erwerber
bestand. Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung (in BGHZ 44, 43, 45)
vertritt der BGH nunmehr die Auffassung, dass der Dritterwerber nicht in die
werdende Wohnungseigentümergemeinschaft eintritt, vielmehr hier der Veräußerer
verbleibt.
Der BGH begründet sein (jetziges)
Ergebnis damit, dass die Gründe der besonderen Behandlung des Erwerbs vom Bauträger nicht auf den Nachfolgeerwerb vom Erwerber zutreffen. So könnte auch
Erwerber und Zweiterwerber qua Vertrag das Stimmrecht in der
Eigentümerversammlung (der werdenden Eigentümergemeinschaft) übertragen bzw.
regeln, wie auch die Kosten und Lasten. Des weiteren würde, so der BGH, der
Übergang des Mitgliedschaftsrechts praktische Probleme in Bezug auf die
Rechtsicherheit darstellen, da sich der Übergang nicht ohne weiteres feststellen
lassen könnte.
Die Änderung der Rechtsprechung
durch den BGH hat erhebliche Konsequenzen: Verkauft der Ersterwerber vor Wahrung
der Auflassung und Begründung des Wohnungseigentümergemeinschaft sein Recht auf
den Zweiterwerber, bleibt er doch gegenüber der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft
als auch im Außenverhältnis weiterhin berechtigt als auch verpflichtet.
BGH, Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 275/14 -
