Die Klägerin hatte gegenüber dem
Beklagten (Mieter) die die Miete nach § 558 BGB erhöht und als Wohnfläche die
auch im Mietvertrag benannte Fläche von 92,54m² angesetzt. Der Beklagte
bestritt die Richtigkeit der von der Klägerin zugrunde gelegten Fläche, ohne
selbst Angaben zur Fläche zu machen. Er führte lediglich aus, dass er die
Flächenangabe im Mietvertrag als auch die Angabe im Wohnungsinserat mit ca.
90m² bezweifle. Auf die Aufforderung des Amtsgerichts, nach dem einfachen Bestreiten
des Beklagten die behauptete Fläche unter Beweis zu stellen, blieb die Klägerin
untätig. Die Klage wurde ebenso wie die Berufung zurückgewiesen, da die
Klägerin die behauptete Fläche trotz Bestreitens des Beklagten nicht unter
Beweis gestellt und bewiesen habe.
Die (zugelassene) Revision führte
zur Aufhebung der landgerichtlichen Berufungsentscheidung und zur Zurückverweisung
an das Berufungsgericht.
Grundsätzlich trage der
Vermieter, der eine Mieterhöhung geltend mache, die Darlegungs- und Beweislast
für die von ihm behauptete Wohnfläche und für die Berechnung des Mietzinses in
Ansatz zu bringende Wohnfläche. Wird -
wie hier - eine bestimmte Fläche
vorgetragen, so sei es nunmehr aber Sache des Mieters darauf zunächst
substantiiert zu reagieren. Dazu zähle nicht ein „Bezweifeln“ bestimmter
Angaben, sondern der Vortrag einer bestimmten Größe.
Ein substantiierter Gegenvortrag
dürfe aber nur da zu erwarten sein, wo dies der Partei auch möglich und
zumutbar sei. Dies sei anzunehmen, wenn es sich um Umstände im eigenen
Wahrnehmungsbereich handele. Unabhängig davon, ob die Größe der Wohnung im
Mietvertrag angegeben sei, könne der Mieter sie überschlägig selbst vermessen
und das Ergebnis dem Gericht mitteilen. Dies sei auch einem Mieter (wie hier)
einer Wohnung mit Dachschrägen möglich. Die Berechnung der Wohnfläche nach der
Wohnflächenverordnung sei bei einer Wohnung mit Dachschrägen und Ecken eventuell kompliziert; allerdings genüge für
das Bestreiten eine laienhafte Vermessung ohne Berücksichtigung der
Besonderheiten.
Soweit der Beklagte auf seinen Beweisantrag
auf Einholung eines Sachverständigengutachtens abstellte, verwies der BGH
darauf, dass dies kein Sachvortrag sei sondern nur ein Beweisangebot, zudem der
hier nicht beweisbelasteten Partei.
BGH, Urteil vom 31.05.2017 - VIII
ZR 181/16 -
