Schadensersatzansprüche des
Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren
binnen sechs Monaten, wobei die Frist mit der Rückgabe der Mietsache an den
Vermieter zu laufen beginnt, § 548 Abs. 1 BGB. Obwohl im Verfahren vor dem OLG
Brandenburg zum Zeitpunkt der Klageerhebung durch die Vermieterin hier die
Mietsache noch keine 6 Monate zurückgegeben war, wies das OLG ihre
Schadensersatzklage ab.
Das OLG stellte bei seiner
Entscheidung auf ein der Klägerin am 09.11.2010 übermitteltes Schreiben des beklagten
ehemaligen Mieters ab, mit dem dieser der Klägerin „die Rückgabe der Mieträume
ab sofort“ anbot und einen kurzfristigen (vermieterseits zu benennenden)
Vor-Ort-Termin vorschlug, der u.a. zur Übergabe auch der von ihm eingebauten
Zentralschließanlage dienen sollte. Zwar müsse der Vermieter nicht die Mietsache
jederzeit (quasi auf Zuruf) zurücknehmen (BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR
8/11 -). Anders als in dem vom BGH entschiedenen Fall habe allerdings hier der
Beklagte das Mietverhältnis bereits am 05.07.2012 zum 30.09.2012 (außerordentlich)
gekündigt gehabt (und die Kündigung sei auch, wie das OLG mit Urteil vom
07.02.2017 festgestellt habe, wirksam gewesen). Im Übrigen habe der Beklagte
die Übergabe nicht faktisch unmittelbar vor der Haustür angeboten, sondern der Klägerin
für die Übergabe Gelegenheit zur Benennung eines ihr genehmen Termins gegeben. Da die Klägerin darauf nicht
reagiert habe, befände sie sich in Annahmeverzug, was bereits den Beginn der
kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB auslöse. Zwar sei nach dem Wortlaut
der Norm auf den Besitzwechsel abzustellen, wofür spräche, dass sich der Vermieter
erst im Rahmen der unmittelbaren Sachherrschaft ein umfassendes Bild über
mögliche Veränderungen/Verschlechterungen der Mietsache machen könne. Dem aber
würde es gleichstehen, wenn sich der Vermieter selbst der Möglichkeit begebe, die
unmittelbare Sachherrschaft auszuüben, indem er die Übernahme verweigere oder
unnötig hinauszögere.
Vorliegend hätten die
Voraussetzungen für den Annahmeverzug seit dem 10.11.2012 vorgelegen. Die Klage
ging erst am 08.07.2013 bei Gericht ein. Nicht entscheidend sei, ob bei
fristbeginn die Mietsache bereits komplett geräumt gewesen sei und es evtl.
noch eine Rücksprache wegen von der Klägerin ggf. zu übernehmender Einbauten
hätte geben sollen. Die vollständige Rückgabe bzw. Räumung der Mietsache sei
nicht Voraussetzung für den Fristbeginn, wobei hier wegen eines Rückbaus auch
allenfalls eine kurze Unterbrechung der Verjährung für den dafür erforderlichen
Aufwand (vom 24.01. – 08.02.2013) in Betracht käme.
Brandenburgisches OLG, Urteil vom 19.06.2018 - 3 U 72/17 -
