Der hier vom BGH entschiedene
Rechtsstreit betrifft zwar eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, was
allerdings vorliegend keine Auswirkung hat. Grundlage ist, dass die drei Kläger
jeweils Einheiten im Souterrain der von einem Bauträger errichteten und in
Wohnungseigentum aufgeteilten Anlage erwarben, wobei in der Teilungserklärung
(TE) zu der vom Kläger zu 2. erworbenen Einheit K2 von dem „Sondereigentum an
sämtlichen Räumen der im Aufteilungsplan mit Nr. K2 bezeichneten, nicht zu
Wohnzwecken dienenden Räume“ gesprochen wurde, diese Räume im Aufteilungsplan
mit „Kellerraum“ gekennzeichnet waren; entsprechendes galt für die von den
weiteren Klägern erworbenen Einheiten K1 und K3. Die übrigen Einheiten dienten
nach der TE zu Wohnzwecken. Weitergehend hieß es in § 4 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung
(GO):
„Die Gewerbeflächen dürfen zu baurechtlich
zulässigen gewerblichen Zwecken genutzt werden - die im Aufteilungsplan
angegebene Nutzung ist nicht die allein maßgebliche. (...) Der Wohnungs- bzw.
Teileigentümer ist verpflichtet, auf seine Kosten alle erforderlichen
öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen und hat alle mit der
Nutzungsänderung in Zusammenhang stehenden Kosten und Lasten zu tragen.“
Eine baurechtliche Genehmigung
zur Nutzung der Souterraineinheiten zu Aufenthaltszwecken lag nicht vor. Der Kläger zu 1. beantragte
bauordnungsrechtlich eine Nutzungsänderung, damit seine Souterrainräume zu
Aufenthaltszwecken genutzt werden könnten. Zur Genehmigung forderte die
Baubehörde einen zweiten Rettungsweg durch eine Fluchttreppe im Freien.
Vom Kläger wurde der in der
Eigentümerversammlung abgewiesene Antrag gestellt, die Herstellung eines
zweiten Rettungsweges auf der Grundlage des Brandschutznachweises sowie eine
zwecks Finanzierung eine Sonderumlage von € 7.500,00 zu beschließen. Gegen den
ablehnenden Beschluss erhoben die Kläger Beschlussanfechtungsklage und darüber hinaus
Beschlussersetzungsklage, mit der sie erreichen wollten, dass ihrem Antrag
entsprochen wird. Amtsgericht und im Berufungsverfahren das Landgericht haben die
Anträge zurückgewiesen; die vom Landgericht zugelassene Revision führte zur
Aufhebung und Zurückverweisung.
Das Landgericht stellte darauf
ab, dass sich aus der TE und dem Aufteilungsplan kein Anspruch der Kläger
ergäbe, da die Räume in der TE nicht als Wohnräume, im Aufteilungsplan als Kellerräume
bezeichnet worden seien. Damit würde es hier bei dem Antrag um eine bauliche
Veränderung iSv. § 22 Abs. 1 WEG gehen.
Dem folgte der BGH nicht. Beide
Anträge (Beschlussanfechtung und Beschlussersetzung) könnten nur Erfolg haben,
wenn den Klägern ein Anspruch auf Herstellung des zweiten Rettungsweges zustehen
würde und dies nur dann bejaht werden könne, wenn es sich dabei um einen
Beschluss nach § 21 Abs. 4 WEG handele, der eine erstmalige plangerechte
Herstellung des Gemeinschaftseigentums diene und damit zu einer ordnungsgemäßen
Beschlussfassung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehöre.
Das Landgericht habe verkannt,
dass Teileigentum dazu geeignet sein müsse, als Aufenthaltsraum zu dienen, da
die Bezeichnung als Teileigentum ohne weitere Hinweise jegliche Art
gewerblicher Tätigkeit zulasse. Dazu
gehöre auch die Büronutzung, die bauordnungsrechtlich nur in Aufenthaltsräumen
zulässig sei, mithin in Räumen, die nicht nur dem vorübergehenden Aufenthalt von
Menschen dienen oder dazu geeignet sind. Die bauordnungsrechtlich
erforderlichen Maßnahmen, wie die Herstellung des zweiten Rettungsweges,
könnten von den einzelnen Wohnungseigentümern daher gem. § 21 Abs. 4 WEG im
Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung verlangt werden.
Dem würde auch nicht die
Formulierung „Kellerraum“ im Aufteilungsplan entgegenstehen, da der dortigen
Angabe allenfalls nachrangige Bedeutung zukäme. Maßgeblich sind Wortlaut und Sinn
der TE, deren Auslegung hier ergibt, dass die Teileigentumseinheiten als
Aufenthaltsräume geeignet sein müssen. Die Formulierung „nicht zu Wohnzwecken
dienen“ würde dem nicht entgegen stehen, da damit die gesetzliche Definition des
Teileigentums aus § 1 Abs. 3 WEG aufgegriffen werde. Auch § 4 Abs. 2 GO stünde
der hier vorgenommenen Auslegung nicht entgegen: Soweit dort von „Gewerbeflächen“
gesprochen würde, die zu „baurechtlich zulässigen gewerblichen Zwecken genutzt
werden“ dürften, würde sich damit nicht klar und eindeutig der Ausschluss einer
zulässigen Nutzung als Aufenthaltsräume ergeben, sondern lediglich, dass
unterschiedliche gewerbliche Nutzungen zulässig wären, soweit dem nicht das
Bauplanungsrecht, die Baunutzungsverordnung oder die auf spezifische
gewerbliche Nutzungen bezogenen Vorschriften des Bauordnungsrechts
entgegen stünden.
BGH, Urteil vom 23.06.2017 - V ZR 102/16 -
