Die Wohnung lag in der Stadt
Stein (für die es keinen Mietspiegel gab, §§ 558c und 558d BGB), die
unmittelbar an das westliche Gemeindegebiet von Nürnberg angrenzt. Zur Begründung
der Mieterhöhung nahm die Klägerin Bezug auf den Mietspiegel von Fürth. Die
Klage wurde in allen Instanzen zurückgewiesen.
Kernpunkt war, ob die Klägerin
zur Begründung der Mieterhöhung zulässig auf den Mietspiegel von Fürth
abstellen durfte. Nach der Feststellung des Landgerichts, der der BGH folgte,
sei der Mietspiegel der Stadt Fürth zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens
für das in der Stadt Stein belegene Mietobjekt nicht geeignet und würde daher
das Mieterhöhungsverlangen nicht den formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1,
Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 S. 2 BGB genügen.
Das Mieterhöhungsverlangen ist
vom Vermieter zu begründen, § 558a Abs. 1 BGB, damit der Mieter prüfen die
sachliche Berechtigung prüfen könne um überflüssige Prozesse zu vermeiden.
Allerdings dürften an das Begründungserfordernis in Ansehung von Art. 14 Abs. 1
GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Es müssten allerdings in
formeller Hinsicht Angaben über Tatsachen erfolgen, aus denen das
Erhöhungsbegehren hergeleitet würde, denen
der Mieter nachgehen und zumindest ansatzweise prüfen könne. Dabei sei der
Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur dann taugliches Mittel der Begründung,
wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handele, § 558a
Abs. 4 S. 2 BGB. Das sei hier nicht der Fall. Es handele sich mit den Städten
Fürth und Stein, wie das Landgericht rechtsfehlerfrei feststellte, nicht um
vergleichbare Gemeinden.
Die Frage der Vergleichbarkeit
der Gemeinden obliege dem Tatrichter. Die Gewichtung und Würdigung sie im
Revisionsverfahren nur darauf überprüfbar, ob Rechtsbegriffe verkannt oder
sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt worden seien, Denkgesetze und
allgemeine Erfahrungsgrundsätze hinreichend beachtet worden seien oder gerügte
Verfahrensverstöße vorlägen. Dies sei hier nicht der Fall. Insbesondere sei der
rechtliche Maßstab entgegen der Revision (in Ansehung des älteren
Rechtsentscheids des OLG Stuttgart (02.02.1982 - 8 REMiet 4/81 -) nicht daran
auszurichten, es handele sich nach Auffassung des Vermieters um vergleichbare Gemeinden,
nicht „offensichtlich unbegründet“ sei. Vielmehr habe das Landgericht zutreffend
darauf abgestellt, dass in Fürth 125.000 Einwohner, in Stein lediglich 15.000
Einwohner leben würden, Fürth ein sogen. Oberzentrum im Sinne des
Landesentwicklungsplans sei, in dem über die Einrichtungen für die
Grundversorgung hinaus auch eitere Einrichtungen des spezialisierten höheren
Bedarfs für die Einwohner des Nachbereichs bereitgehalten würden. Nicht nur
träfe dies auf Stein nicht zu; es würden sich dort anders als in Fürth auch
keine U- und S-Bahn-Haltestellen befinden, was für die Erreichbarkeit der infrastrukturellen
Angebote innerhalb der Stadt als auch in der Gesamtregion für die Einwohner von
Bedeutung sei. Berücksichtigt habe das Landgericht auch, dass beide Städte an
das Stadtgebiet von Nürnberg grenzen und von beiden Städte aus (Stein mit den
benannten Ausnahmen) aufgrund des gemeinsamen Verkehrsverbundes des Großraums
Nürnberg mit seinen vielfältigen kulturellen, infrastrukturellen und
wirtschaftlichen Angeboten gut erreichbar sei. Nicht zu beanstanden sei es,
dass das Landgericht in seiner Gesamtwürdigung dem Umstand der
unterschiedlichen Bevölkerungsdichte maßgebliches Gewicht beigemessen habe.
Soweit die Revision darauf abstelle, dass beide Städte an Nürnberg angrenzen
würden und sich dies auch in den Grundstückspreisen niederschlage, verkenne
sie, dass die Entwicklung der Grundstückspreise keinen verlässlichen
Rückschluss auf eine ortsübliche (Vergleichs-) Miete (§ 558 Abs. 1 BGB) zulasse.
Auch läge kein Verfahrensfehler darin, dass das Landgericht dem Beweisantrag
zur Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Verkehrsanbindung und
die allgemeine wirtschaftliche Lage beider Städte nicht eingeholt habe, da
diese Umstände das Berufungsgericht aufgrund seiner offensichtlichen
Vertrautheit mit den örtlichen Gegebenheiten selbst habe beurteilen können.
BGH, Urteil vom 21.08.2019 - VIII ZR 255/18 -
