In der Eigentümerversammlung der
klagenden WEG vom 21.01.2015 wurde die Beklagte als Verwalterin abberufen und
die Kündigung des Verwaltervertrages mitgeteilt. Die neue Verwaltung forderte
die Beklagte im Juni 2015 auf, die Jahresabrechnung 2014 zu erstellen, dem die Beklagte,
auch nach Fristsetzung, nicht nachkam. Die Klägerin ließ daraufhin die
Jahresabrechnung gegen Zahlung einer Sondervergütung in Höhe von € 804,14 von
der neuen Verwaltung erstellen und machte diesen Betrag nebst Zinsen und
außergerichtlicher Kosten gegen die Beklagte gerichtlich geltend. Der Klage
wurde vom Amtsgericht stattgegeben. Berufung und (zugelassene) Revision der
Beklagten wurden zurückgewiesen.
Der Anspruch der Klägerin gegen
die Beklagte wurde aus §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 2 BGB in Ansehung einer
angenommenen Verletzung einer Vertragspflicht durch die Beklagte hergeleitet. Die
Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung ergäbe sich aus § 28 Abs. 3 WEG,
wobei mangels anderweitiger Darlegungen im landgerichtlichen Urteil der BGH
davon ausging, dass das Kalenderjahr dem Wirtschaftsjahr entspricht. Damit sei
der Anspruch auf Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2014 mit dem 01.01.2015
entstanden; es käme nicht darauf an, dass das Verwalteramt im Laufe des Monats
Januar endete.
Der BGH setzt sich in seiner
Entscheidung mit der unterschiedlich beantworteten Frage in Literatur und
Rechtsprechung auseinander, wer nach einem Wechsel des
Wohnungseigentumsverwalters (zum Ende des Wirtschaftsjahres oder während des
Wirtschaftsjahres) die Jahresabrechnung für das endende bzw. beendete Wirtschaftsjahr
zu erstellen habe. Der BGH hat diese Rechtsfrage nun dahingehend
höchstrichterlich geklärt, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung
nach § 28 Abs. 3 WEG denjenigen Verwalter trifft, der im Zeitpunkt der Entstehung
der Anrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet er (unabhängig vom Zeitpunkt)
im Laufe des Wirtschaftsjahres aus, schulde er mangels anderweitiger
Vereinbarung die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr,
unabhängig von deren Fälligkeit (sie ist innerhalb von drei bis sechs Monate
nach dem Ablauf des Wirtschaftsjahres fällig, vgl. OLG Zweibrücken vom
11.05.2007 - 3 W 143/96 - und BayObLG WE 91, 223). Die Fälligkeit, so der BGH,
würde nichts darüber aussagen, wer die Leistung schulde. Es würde lediglich der
Zeitpunkt bestimmt, zu dem der Gläubiger die Leistung verlangen könne. Im
übrigen sei der Zeitpunkt der Fälligkeit auch zu unbestimmt, da er auch davon
abhänge, wann die im Abrechnungszeitraum angefallenen Verbrauchskosten
ermittelt wären.
Sei die Pflicht zur Erstellung
der Jahresabrechnung einmal entstanden, bestünde sie auch dann fort, wenn der
Verwalter aus dem Amt scheide. Der Verwaltervertrag sei ein auf eine
Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag (BGH vom 18.02.2011 - V ZR 197/10
-) und es würde allgemeiner Ansicht entsprechen, dass nach Beendigung desselben
nachwirkende Pflichten bestehen könnten. Dazu gehöre hier die Erstellung der
Jahresabrechnung, wenn diese in der Amtszeit des Verwalters entstanden sei.
Es läge auch keine Unmöglichkeit
für den ausgeschiedenen Verwalter vor. Er habe, sollten sich die Unterlagen bei
dem neuen Verwalter befinden, ein Einsichtsrecht (OLG Celle vom 08.06.2005 - 4 W 107/05 -).
Ausdrücklich offen lässt der BGH
die (ebenfalls in Rechtsprechung und Schrifttum streitige) Frage, ob ein
Anspruch gegen den ausscheidenden Verwalter auch dann bestünde, wenn er am
letzten Tag des Wirtschaftsjahres ausscheide, da es vorliegend darauf nicht
ankäme.
BGH, Urteil vom 16.02.2018 - V ZR 89/17 -
