§ 11 der Teilungserklärung (TE)
der 400 Wohneinheiten umfassende Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft regelte
die Verteilung der Kosten und Lasten; eine Öffnungsklausel war nicht
vorgesehen. Ein Hotel verfügte über knapp 50% der Miteigentumsanteile. In
Verträgen von 1996 (betreffend Kosten über einen Pförtnereinsatz) und 2009
(technische Betreuung) zwischen der Betreibergesellschaft des Hotels und der
Wohnungseigentümergemeinschaft wurde zur Kostenverteilung von § 11 TE abgewichen.
Der Vertrag über die Kosten des Pförtnereinsatzes wurde durch bestandskräftigen
Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt. In einer Eigentümerversammlung vom
04.12.2015 wurden zu TOP 4 (technische Betreuung) und TOP 7 (Pförtnerdienstleistungen)
Beschlüsse zur Kostenverteilung der entsprechenden Kosten in 2011 gefasst.
Die Kläger erhoben
Anfechtungsklage. Das Amtsgericht hatte den Beschluss zu TOP 7 für ungültig
erklärt und die Klage gegen den Beschluss zu TOP 4 als unzulässig abgewiesen. Im
Rahmen der Berufung hatte das Landgericht auch den Beschluss zu TOP 7 für
ungültig erklärt. Im Rahmen der zugelassenen Revision begehrte die Beklagte zu
2. (Hotel) die Abänderung des Urteils des Landgerichts und Klageabweisung. Der
BGH wies die (zulässige) Revision zurück.
Der BGB wies darauf hin, dass das
Landgericht zutreffend gesehen habe, dass der Beschluss zu TOP 4 (technische Betreuung)
nicht schon wegen Abweichung vom Kostenschlüssel des § 11 TE ungültig sei. Es
sei grundsätzlich eine wirksame Änderung möglich. Die Änderung könne in dem zu dem
Vertrag gefassten Zustimmungsbeschluss liegen. Allerdings sei Voraussetzung,
dass die Wohnungseigentümer eine Kompetenz zur Abänderung haben müssten, den
Kostenschlüssel zu ändern, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer
Vereinbarung ergeben müsste. Bei Fehlen der Kompetenz sei ein dennoch gefasster
Beschluss nichtig. Da die TE keine Öffnungsklausel enthalte, die einen
Mehrheitsbeschluss zuließe, käme hier nur eine Kompetenzzuweisung qua Gesetz in
Betracht.
Aus § 21 Abs. 7 WEG würde sich hier
die Kompetenz nicht ableiten lassen. Danach könnten die Wohnungseigentümer die
Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für
einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. Besondere
Nutzungen seien solche, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des
Gemeinschaftseigentums einhergehen würden und zumindest bei typisierender
Betrachtungsweise den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen würden.
Alleine der Umstand, dass einige technische Anlagen allen Eigentümern, andere
nur bestimmten Eigentümern (für bestimmte Bereiche) und wieder andere nur dem
Hotel dienen würden, ließe eine Schlussfolgerung im Hinblick auf eine besondere
Nutzung iSv. § 21 Abs. 7 WEG nicht zu und würde nichts zu einer gesteigerten
Inanspruchnahme und dadurch verursachte Kosten für die technische Betreuung aussagen.
Auch läge kein besonderer Verwaltungsaufwand vor, da alleine der
unterschiedliche Nutzungsbereich der technischen Anlagen nicht besage, dass
hier die technische Betreuung über eine
übliche technische Betreuung hinausgehen würde. Auch die Behauptung der
Beklagten zu 2. (Hotel), sie würde den Löwenanteil tragen, lasse dies nicht
annehmen; der Vertrag lasse für sich keine entsprechende Schlussfolgerung zu.
Nach § 16 Abs. 3 WEG können die
Wohnungseigentümer hinsichtlich der dort näher benannten Betriebs- und
Verwaltungskosten den im Gesetz oder einer Vereinbarung festgelegten
Verteilungsschlüssel ändern, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Hier ließe sich auf der Grundlage des Urteils des Landgerichts und des
Amtsgerichts (auf welches das Landgericht verwies) nicht feststellen, ob und in
welchem Umfang der Vertrag von 2009 Kosten iSv. § 16 Abs. 3 WEG erfasse. Darauf
käme es aber vorliegend nicht an. Denn jedenfalls sei für die wirksame
Beschlussfassung erforderlich, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret
hervorgehen würde, dass die Eigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung
der bisherigen Kostenverteilung für die Zukunft zu beschließen. Nur so sei eine
erforderliche Transparenz gewährleistet und die Neuregelung insbesondere für
Sonderrechtsnachfolger, die nach § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden wären,
durch Einsicht in die Beschlussfassung klar ersichtlich. Dies könne hier nicht
angenommen werden; insoweit würde es an einem Tatsachenvortrag fehlen, der darauf
schließen ließe, dass den Eigentümern deutlich geworden sei, dass sie mit dem
Beschluss außer der Genehmigung des Vertrages als solchem auch die Kostenverteilung
gemäß § 11 TE hätten ändern würden.
Auch zu TOP 4 läge in dem
Beschluss selbst keine wirksame Änderung des Verteilungsschlüssels. In dem
Beschluss läge lediglich die Verteilung der in 2011 angefallenen Kosten und
keine generell-abstrakte Regelung über die künftige Verteilung der Kosten.
Für den Beschluss zu TOP 7 (Pförtnerdienstleistungen) läge
dem zwar ein mit bestandkräftigen Beschluss genehmigter Vertrag zugrunde. Auch
wenn durch den Vertrag der Verteilungsschlüssel geändert worden sein sollte, wäre
der damalige Beschluss nichtig gewesen und könne daher keine Wirkung entfalten.
Hier habe es den Wohnungseigentümern an der Beschlusskompetenz ermangelt. Diese
ergäbe sich weder aus der TE (mangels Öffnungsklausel) noch aus §§ 16 Abs. 3
und 21 Abs. 7 WEG. Die Möglichkeit der Änderung durch Mehrheitsbeschluss trat
erst am 01.07.2007 in Kraft und wirke daher nicht zurück auf den vorherigen
Vertragsschluss und dessen Genehmigung. Zwar
sei auch bereits zum Zeitpunkt des Zustimmungsbeschlusses zum Vertrag eine
Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 21 Abs. 3 WEG zulässig gewesen.
Voraussetzung wäre aber, dass ein Beschluss gefasst würde, der eine der
Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße
Verwaltung beträfe. Diese Voraussetzung läge aber nicht vor, da die Verteilung
der Pförtnerkosten in der TE ausdrücklich geregelt sei. Damit hätte vor der
Neuregelung des WEG in 2007 die Änderung nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer
erfolgen können; ein Mehrheitsbeschluss sei nichtig. Im Übrigen sei auch in dem
Beschluss zu TOP 7 selbst keine Änderung des Verteilungsschlüssels durch
Mehrheitsbeschluss zu sehen, da er sich lediglich auf die Kosten in 2011
bezieht und keine abstrakt-generelle Regelung zur Änderung des
Verteilungsschlüssels enthalte.
BGH, Urteil vom 08.06.2018 - V ZR 195/17 -
