In bestimmten Normen des WEG ist
die Abstimmung nach dem Kopfprinzip vorgesehen. D.h., egal wieviel
Miteigentumsanteile und/oder Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten ein
Wohnungseigentümer hat, es wird nur eine Stimme (ein Kopf) gezählt. Dass kann
im Einzelfall dazu führen, dass ein Mehrheitseigentümer nach Miteigentumsanteilen,
beschränkt auf eine Stimme, in die Minderheit gerät und sich der „Kopfmehrheit“
beugen muss.
Damit stellt sich die Frage, ob
und wann das Kopfprinzip abgeändert und z.B. durch die Abstimmung nach
Miteigentumsanteilen ersetzt werden kann. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG bestimmt, dass
jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. In § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG ist geregelt,
dass die Eigentümer von den gesetzlichen Vorschriften abweichende
Vereinbarungen treffen können, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt
ist. Aus § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG wird abgeleitet, dass grundsätzlich vom
Kopfprinzip abgewichen werden könne (was auch regelmäßig in den
Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen erfolgt).
Im konkreten Fall war das
Kopfprinzip in der Teilungserklärung abbedungen worden. Noch nicht
höchstrichterlich wurde entschieden, ob dies im Falle des § 16 Abs. 3 WEG
zulässig ist. Nach § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer in Abweichung
von § 16 Abs. 2 WEG mit Stimmenmehrheit beschließen, dass die Umlegung von
Betriebskosten nach jedem einer ordnungsgemäßen Verwaltung (noch)
entsprechenden Maßstab umgelegt werden können. Ob in einem solchen Fall vom Kopfprinzip
abgewichen werden kann, wurde höchstrichterlich noch nicht entschieden.
Vom BGH wird ausgeführt, dass in
der Regelung des § 16 Abs. 3 lediglich von Stimmenmehrheit die Sprache ist,
nicht aber von der Art der Feststellung derselben. Wollte der Gesetzgeber eine
zwingende Vorgabe, so würde er dies auch benennen, wie die Regelungen in §§ 16
Abs. 4 und 22 Abs. 2 WEG belegen, in denen er das Kopfprinzips ausdrücklich
(und damit nicht änderbar) normierte.
Zum Gegenargument der
Abdingbarkeit des Kopfprinzips, dass dadurch eine Majorisierung möglich wäre, verwies der BGH zutreffend
darauf, dass mit diesem Argument letztlich die Abdingbarkeit desselben
überhaupt in Frage gestellt würde. Dies aber würde eine unangemessene Einengung
des privatautonomen Entscheidungspielraums darstellen.
Festzuhalten bleibt damit, dass
von dem Kopfprinzip auf der Grundlage einer Vereinbarung (Teilungserklärung,
Gemeinschaftsordnung) stets abgewichen werden darf, wenn das Gesetz nicht
dieses expressis verbis vorsieht.
BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 198/14 -
