Die Rechtsvorgängerin des Klägers
schloss mit den Beklagten einen Mietvertrag über eine Wohnung in einem
Zweifamilienhaus. Zur Mietzeit hieß es in dem Formularvertrag in § 2 Nr. 1a des
Mietvertrages mit der Überschrift „Kündigungsverzicht“, hinter der der
Klammerzusatz „maximal vier Jahre“ handschriftlich gestrichen wurde, dass das
Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen würde und beide Mietparteien „wechselseitig
bis zu …. (maximal vier Jahre ab Vertragsschluss) auf ihr Recht zur
ordentlichen Kündigung“ verzichten, wobei der benannte Klammerzusatz ebenfalls handschriftlich
gestrichen wurde, der Zeitraum des Kündigungsverzichts nicht eingetragen wurde.
Der Kläger kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Das Amtsgericht
hatte die Klage abgewiesen, das Landgericht hatte der Räumungsklage auf die
Berufung des Klägers hin stattgegeben. Der BGH hat im Rahmen der
Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten das Urteil im Beschlussweg aufgehoben
und den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen.
Das Amtsgericht hatte in der Regelung
in § 2 Nr. 1a des Mietvertrages eine (Individual-) Vereinbarung eines
dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung gesehen. Demgegenüber
vertrat das Landgericht die Auffassung, dass es sich angesichts des verwandten
(und nach Auffassung des Landgerichts von den Beklagten gestellten) Formulars um eine Vertragsbedingung handele,
die der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Recht unterläge und nach § 307 Abs. 1 BGB
unwirksam sei, wenn der Zeitraum von vier Jahren überschritten würde.
Der BGH weist darauf hin, dass
nach dem Vortrag der Beklagten die Rechtsvorgängerin des Klägers das Vertragsformular
von „Haus und Grund“ mitgebracht habe, die auf dessen Verwendung bestanden
habe. Die Beklagten, die nach deren Vortrag erhebliche Investitionen in das
Mietobjekt planten, hätten ein langfristiges Mietverhältnis unter Ausschluss
der erleichterten Kündigung im Zweifamilienhaus (§ 573a BGB) und wegen Eigenbedarfs,
auch für den Fall eines Verkaufs ausschließen wollen. Auf diesen Vortrag der Beklagten
sei das Berufungsgericht nicht eingegangen. Es sei aber nicht auszuschließen,
dass bei Berücksichtigung dieses Vortrages, der von zentraler Bedeutung dafür
sei, ob es sich um eine Individualvereinbarung handele oder um eine von den
Beklagten gestellte und wegen unangemessener Benachteiligung der Vermieterseite
unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) handele, zu einer anderen Beurteilung
gelangt wäre.
Ein „Stellen“ iSv. § 305 Abs. 1
S. 1 BGB läge vor, wenn eine Partei die Formularbestimmungen in die
Verhandlungen einbringe und ihre Verwendung zum Vertragsschluss verlangt würde.
Der Kläger sei hier darlegungs- und beweisbelastet dafür, dass die
Formularbestimmung in diesem Sinne von den Beklagten gestellt worden sei (§ 310
Abs. 3 Nr. 1 BGB; BGH vom 17.02.2010 - VIII ZR 67/09 -). Dies würde auch dann
gelten, wenn der Beklagte zu 2. Von der Rechtsvorgängerin des Klägers
veranlasst worden wäre, das Formular von „Haus und Grund“ zu besorgen und zum
Termin mitzubringen, da dann immer noch die Initiative von ihr ausgegangen
wäre. Anderes würde sich auch nicht daraus ergeben, dass die beklagten auf
einen dauerhaften Kündigungsausschluss bestanden hätten. Zwar sei ausreichend, wenn
der Verwender die Bedingung nur „im Kopf gespeichert“ hätte, um sie wiederholt
zu verwenden; da aber die Beklagten den Mietvertrag als private Mieter
abgeschlossen hätten, seien Anhaltspunkte für die Absicht der Wiederverwendung
einer derartigen Vertragsbedingung (als Bedingung für die Annahme von AGB)
nicht gegeben.
Ferner läge ein Gehörsverstoß des
Landgerichts darin, dass der detaillierte Vortrag der Beklagten zum Aushandeln des
Kündigungsverzichts und einer Zusatzvereinbarung (nach der sich die beklagten
zur Vermeidung von Abrechnungsschwierigkeiten verpflichteten, das Heizöl selbst
einzukaufen) nicht berücksichtigt worden. Auch vorformulierte Klauseln könnten
im Einzelfall Gegenstand einer Individualvereinbarung sein, weshalb sich das
Berufungsgericht mit dem entsprechenden Vortrag der Beklagten hätte auseinandersetzen
müssen.
Auch wenn das Landgericht seine
Entscheidung nicht darauf gestützt habe, sei seine Annahme, auch
Individualvereinbarungen eines Verzichts auf eine ordentliche Kündigung seien nicht
wirksam, falsch. In einer Individualvereinbarung könne die ordentliche
Kündigung für sehr lange Zeiträume ausgeschlossen werden (BGH vom 10.07.2013 -
VIII ZR 388/12 -). Die Grenze sei
allerdings nach § 138 BGB (wofür hier Anhaltspunkte nicht vorlägen) in der
Ausnutzung einer Zwangslage oder aus sonstigen Gründen, die für eine Sittenwidrigkeit
sprächen, zu ziehen. Es könne auf sich beruhen (wie von Instanzgerichten
angenommen, so z.B. OLG Karlsruhe ZMR 2008, 533), ob nach Ablauf von 30 Jahren
entsprechend § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gestezlicher
Kündigungsfrist möglich sei, da ein solcher Zeitablauf hier nicht vorläge.
Wenn im weiteren Verfahren vor
dem Landgericht festgestellt würde, dass es sich bei dem dauerhaften Ausschluss
der ordentlichen Kündigung um eine von der Vermieterin gestellte und wegen
unangemessener Benachteiligung der Beklagten unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung
(AGB) handele, dürfte dem Kläger eine Berufung darauf verwehrt sein, da die Inhaltskontrolle
von AGB nur den Vertragspartner des Verwenders schützen würde. Wenn der Vertragspartner
des Verwenders die Bedingung uneingeschränkt auch gegen sich gelten lassen
wolle, sei es dem Verwender nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf die
Unwirksamkeit zu berufen (BGH, Urteil vom 20.09.2017 - VII ZR 250/16 -). Diese Voraussetzung dürfte hier gegeben sein,
da die Beklagten von Anfang an deutlich gemacht hätten, dass sie sich an dem
beiderseitigen dauerhaften Kündigungsausschluss festhalten lassen wollten.
BGH, Beschluss vom 08.05.2018 - VIII ZR 200/17 -
