Der Kläger begehrte vom Beklagten
die Zustimmung zur Mieterhöhung, Dabei legte er den Mietspiegel von Reutlingen Stand Mai 2013 zugrunde und
nahm einen Stichtagszuschlag in seinem Schreiben vom 29.11.2013 mit dem
Verlangen auf Zustimmung zum 01.02.2014 vor. Dem folgte das Landgericht
teilweise. Die zugelassene Revision des Beklagten wurde zurückgewiesen.
Der BGH verweist darauf, dass der
Vermieter eine Erhöhung des Mietzinses
bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gem., § 559 Abs. 1 S. 1
BGB begehren kann, wenn (wie hier) die Miete seit mindestens 15 Monaten
unverändert war. Diese ortsübliche Vergleichsmiete würde nach § 558 Abs. 2 S. 1
BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnungen
gleicher Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren
vereinbart oder (mit Ausnahme nach § 560 BGB) verändert worden seien. In
zeitlicher Hinsicht sei auf den Zugang des Erhöhungsbegehrens bei dem Mieter
abzustellen, der den Zeitpunkt der Feststellung der Vergleichsmiete bestimme.
Zwischen der Feststellung des Reutlinger Mietspiegels und dem Zugang der
Mieterhöhung hätten sieben Monate gelegen.
Bei der vom Tatrichter
vorzunehmenden Prüfung der Berechtigung der Mieterhöhung nach § 558 BGB dürfe
dieser zwar die ortsübliche Vergleichsmiete nur aus Erkenntnisquellen
entnehmen, welche diese Miete in Miete in hinreichender Weise ermittelt hätten.
Dabei sei er aber im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nach § 286 ZPO
nicht auf das im Erhöhungsverlangen benannte Begründungsmittel iSv. § 558a Abs.
2 BGB beschränkt: Dabei dürfe er ordnungsgemäße Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB)
mit berücksichtigen, wobei einem nach anerkannten wissenschaftlichen Kriterien
erstellter und von Vermietern und Mietern anerkannter Mietspiegel (§ 558d Abs.
1 BGB, sogen. qualifizierter Mietspiegel) sogar die in § 558d Abs. 3 BGB
benannte Vermutungswirkung entfalte. Im Falle eines einfachen Mietspiegel nach
§ 558c Abs. 1BGB (wie hier) stelle sich für die richterliche
Überzeugungsbildung die Frage, on diesem eine mögliche Indizwirkung
hinsichtlich der Wiedergabe der tatsächlich gezahlten Entgelte zukommt.
Weitergehende Bindungen würden hinsichtlich Methodik und Ergebnisse eines
Mietspiegels oder sonstiger Erkenntnisquellen würden nicht bestehen. Auch
Aktualisierungsrhythmen von zwei Jahren der Mietspiegel (§§ 558c Abs. 1, 559d
Abs. 2 BGB) würden den Tatrichter selbst bei Berücksichtigung des Mietspiegels
nicht hindern, innerhalb des Zweijahreszeitraumes Aktualisierungen zu
berücksichtigen. Es müsse der Tatrichter im Einzelfall beurteilen, ob es bei
Harnziehung eines Mietspiegels zur Feststellung der Einzelvergleichsmiete sachgerecht
sei, auf den sich daraus ergebenden Wert einen Stichtagszuschlag vorzunehmen.
Zwar komme auch einem einfachen
Mietspiegel Indizwirkung zu. Es hänge von den Umständen des Einzelfalls ab, wie
weit die Indizwirkung geht, die eine Heranziehung weiterer Beweismittel
entbehrlich mache. Die Indizwirkung kann sich auch auf den Zweijahreszeitraum
erstrecken, wenn es keine Anhaltspunke für eine ungewöhnliche
Mietpreissteigerung gäbe. Allerdings komme auch einem in der Folgezeit neuen
Mietspiegel Indizwirkung für den vergangenen Zeitraum zu. Es ließe sich, gibt
es dagegen keine konkreten Einwände, daraus ein Rückschluss auf die Mietpreissteigerung
(Umfang und Geschwindigkeit) der vergangenen
zwei Jahre vornehmen.
Indem hier das Landgericht den
neuen (einfachen) Mietspiegel Reutlingen 2015 berücksichtigte und eine lineare
Interpolation zwischen dem Wert 2013 und 2015 vorgenommen habe, hätte es bei
seinem Schätzungsermessen nach § 287 Abs. 2 ZPO keinen Denkfehler gemacht.
BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 295/15 -
