Die Kläger mieteten von der
Beklagten eine Wohnung, in der der Mietzins mit € 421,83 zuzüglich Nebenkosten
vereinbart wurde. Daneben wurde ein „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ von €
79,07/Monat vereinbart. Ferner wurde im Mietvertrag geregelt, dass der
Vermieter die Schönheitsreparaturen übernimmt und dafür der „Zuschlag
Schönheitsreparaturen“ (berechnet mit € 0,87/qm) berechnet wird.
Die Kläger vertreten die
Auffassung, bei dem „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ handele es sich um eine
Preisnebenabrede, die der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhalte. Sie
verlangten mit ihrer Klage die Rückzahlung der insoweit erbrachten Zahlungen
und die Feststellung, dass diese Zahlungen künftig nicht mehr geschuldet
würden. Während das Amtsgericht der Klage stattgab, wurde sie vom Landgericht
auf die Berufung der Beklagten hin abgewiesen. Die Revision wurde zugelassen
und von den Klägern eingelegt.
Der BGH erlies einen
Hinweisbeschluss, mit dem er seine Rechtsauffassung mitteilte, dass die
Revision keine Aussicht auf Erfolg haben können; die Kläger nahmen daraufhin
die Berufung zurück.
Nach Auffassung des BGH habe das
Landgericht die Regelung zum „Zuschlag Schönheitsreparatur“ zu
Recht als Preis(haupt)abrede eingestuft, die nicht nach § 307 Abs. 3 S. 1 BGB
der Kontrolle auf ihre inhaltliche Angemessenheit unterliege. Zutreffend habe
das Landgericht in der Abrede neben der Grundmiete ein Entgelt für die
Hauptleistungspflicht (nämlich Gebrauchsgewährung- und
Gebrauchserhaltungspflicht) gesehen.
Auch läge kein Umgehungsgeschäft
im Sinne von § 306a BGB vor. Es träfe nicht zu, dass den Klägern mittels dieser
Regelung quasi eine unzulässige Verpflichtung zur Übernahme der
Schönheitsreparaturen für die unrenovierte Wohnung auferlegt würde. Die
Regelung zum Zuschlag habe für das Mietverhältnis keine Bedeutung, da der
Vermieter auch gleich diesen Betrag auf die Grundmiete hätte aufschlagen
können. In beiden Fällen hätte der Mieter den Gesamtbetrag zu zahlen,
unabhängig vom tatsächlichen Aufwand des Vermieters für Schönheitsreparaturen.
Damit handele es sich hier bei der vertraglichen Regelung schlicht um einen
(für den Mieter belanglosen) Hinweis des Vermieters zu seiner Kalkulation. Die
Grundmiete und der benannte Zuschlag würden, so der BGH, bei Mieterhöhungen
zusammen die der örtlichen Vergleichsmiete gegenüberzustellende Ausgangsmiete
darstellen.
BGH, Hinweisbeschluss vom 30.05.2017 – VIII ZR 31/17 -
