Der Verfügungskläger ist
Eigentümer eines Grundstücks, welches er zum Betrieb eines Hotels und
Restaurants nebst Wirtewohnung an eine Gesellschaft vermietet hatte. Die
Gesellschaft und die in dem Objekt wohnenden natürlichen Personen (mit Ausnahme
der Verfügungsbeklagten) wurden zur Räumung und Herausgabe an die
Verfügungsklägerin verurteilt. Nach Ankündigung der Räumungsvollstreckung durch
den Gerichtsvollzieher erhob die Verfügungsbeklagte Vollstreckungsgenklage, mit
der sie geltend machte, sie halte sich dauerhaft in den Räumen mit ihren Kindern
auf und habe keine Ersatzräume. Auf ihren Antrag stellte das Amtsgericht die
Zwangsvollstreckung einstweilen ein.
Der Verfügungskläger beantragte
beim Landgericht, der Beklagten im einstweiligen Verfügungsverfahren zu gebieten,
die fragliche Fläche zu räumen und an ihn herauszugeben. Die Verfügungsbeklagte
habe ihm gegenüber kein Besitzrecht. Das Landgericht bejahte den Anwendungsbereich
des § 940a Abs. 2 ZPO und verurteilte die Beklagte antragsgemäß. Die Berufung
der Beklagten blieb erfolglos.
Das OLG bejahte das Vorliegen von
Verfügungsanspruch und Verfügungsgrund und bejahte in diesme Zusammenhang die
Anwendbarkeit des § 940a ZPO. Nach
dieser Norm kann der Vermieter, der gegen seinen Mieter und bekannte Dritte,
die in dem Objekt wohnen bzw. dieses nutzen, ein Räumungsurteil erstritten hat,
im Wege der einstweiligen Verfügung die Räumung auch von Dritten begehren, die
das Objekt nutzen, wenn ihm dies erst nach dem Schluss der mündlichen
Verhandlung bekannt wird. Es wich hier von
anderen Entscheidungen ab, namentlich des OLG Celle vom 24.11.2014 - 2 W 237/14
-, des OLG München vom 10.04.20154 –-23 U 773/14 - und des KG vom 05.09.2013 -
8 W 64/13 -, die eine Anwendbarkeit des § 940a Abs. 2 ZPO auf gewerbliche
Mietverhältnisse ablehnen. Nach dem Wortlaut bezieht sich § 940a ZPO nur auf
Wohnraum.
Das OLG Dresden nimmt aber eine
entsprechende Anwendbarkeit an. Es schließt sich der teilweise in Rechtsprechung
(so LG Hamburg vom 27.06.2013 – 334 O 104/13 -, LG Krefeld vom 08.03.2016 – 2 S
60/15 – und in Teilen der Literatur vertretenen Rechtsansicht an, § 940a ZPO
beinhalte eine Wertung auch hinsichtlich der Voraussetzungen für den Erlass
einer Räumungsverfügung im Bereich der gewerblichen Miete. Auch wenn der
Gesetzgeber mit der Norm des § 940a Abs. 2 ZPO nur den Erlass einer
Räumungsverfügung bei Wohnraum habe erweitern wollen, habe dies Auswirkungen
auf das Bestehen eines Verfügungsgrundes nach §§ 935, 940 ZPO bei
Geschäftsräumen. Denn vom Ausgangspunkt her richte sich der Verfügungsgrund
nach §§ 935, 940 ZPO. Im Wohnraummietrecht sei durch § 940a Abs. 2 ZPO dieser
Verfügungsgrund dahingehend eingeschränkt, dass auch die weiteren Voraussetzungen
dieser Norm vorliegen müssten. Die
Erweiterung des § 940a ZPO durch die Einfügung von Abs. 2 habe demzufolge nicht
nur den Ausnahmetatbestand für eine Räumungsverfügung im Wohnraum erweitert,
sondern zeige auch, dass der Gesetzgeber den dadurch geschaffenen
Verfügungsgrund als von §§ 935, 940 ZPO umfasst ansähe. Der Gesetzgeber würde
aufzeigen, dass der in § 940a Abs. 2 ZPO enthaltene Verfügungsgrund selbst dann
eingreifen könne, wenn die für den Wohnraum aufgestellten strengeren Maßstäbe
des §940a ZPO nicht vorliegen würden. Lassen aber §§ 935, 940 ZPO den Verfügungsgrund
des § 940a Abs. 2 ZPO mit den strengen Maßstäben des § 940a ZPO für Wohnraum zu, sei die Annahme gerechtfertigt, dass dies erst
Recht im Rahmen der weniger strengen allgemeinen Maßstäbe der §§ 935, 940 ZPO auch
§ 940a Abs. 2 ZPO gelten müsse. Die Regelung des § 940 ZPO enthalte auch eine
Öffnungsklausel, denn sie lasse eine Regelungsverfügung auch dann zu, wenn dies
„aus anderen Gründen“ nötig erscheine, weshalb die Wertung des Gesetzgebers mit
der Einführung des § 940a Abs. 2 ZPO im Bereich der gewerblichen Miete
berücksichtigt werden könne.
Anmerkung: Eine Rechtssicherheit besteht
hier weder für den Vermieter noch für den Nutzer. Gleichwohl könnte es für den Vermieter bedeutsam
sein, das schnellere Verfahren der einstweiligen Verfügung zu nutzen, als einen
evtl. langwierigen Prozess gegen den Nutzer anstrengen zu müssen.
OLG Dresden, Urteil vom 29.11.2017 - 5 U 1337/17 -
