Die Beklagte sind Vermieter
mehrerer Häuser mit Mietwohnungen. Sie
kündigten mit Schreiben vom Juni 2009 Modernisierungsmaßnahmen durch
Umstellung auf eine zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung mit einer zu
erwartenden Mieterhöhung von € 67,60 an. Im Dezember 2006 erschien der Beklagte
zu 1. bei dem Kläger in der Wohnung und die Parteien schlossen eine
Vereinbarung mit nachfolgendem Inhalt: „Es wird eine
Modernisierungsvereinbarung getroffen. Die Miete erhöht sich um € 60.- pro
Monat nachdem alle Heizkörper und die Warmwasserinstallation eingebaut sind.
Die Arbeiten werden auf Wunsch des Mieters zwischen April und Juli
abgeschlossen."
Nach Beendigung der Arbeiten im Mai
2010 zahlte der Kläger von Juni 2010 bis Oktober 2012 den um € 60,00/Monat erhöhten
Mietzins. Dann widerrief er sein Einverständnis mit der Mieterhöhung und
forderte den gezahlten Betrag zurück.
Die Klage war in allen Instanzen
erfolgreich; die vom Landgericht zugelassene Revision wurde vom BGH zurückgewiesen.
Da der Kläger Verbraucher nach § 13
BGB sei, die Beklagten bei der Vermietung in Ausübung ihrer gewerblichen
Tätigkeit (§ 14 Abs. 1 BGB) und damit als Unternehmer gehandelt fristgerecht
von seinem Widerrufsrecht dieses in einer Haustürsituation geschlossenen Vertrages
(der Kläger hatte den Beklagten zu 1. nicht
zu sich bestellt) zu mit der Folge, dass die gezahlten Beträge nach § 346 Abs.
1 BGB zurückzuzahlen sind.
Den Beklagten als Vermieter stünde
demgegenüber aus der modernisierungsbedingten Steigerung des Wohnwertes hergeleiteter
Wertersatzanspruch nicht zu. Zwar sehe § 346 Abs. 1 BGB vor, dass die
wechselseitig empfangenen Leistungen zurückzugewähren seien, zu denen nach § 100
BGB auch Gebrauchsvorteile gehören würden. Ist dies aber, wie hier, nach der
Natur des Erlangten ausgeschlossen, habe der Schuldner statt dessen Wertersatz
zu leisten, § 346 Abs. 2 S. 2 Nr. 1, Abs. 2 S. 2 Halbs. 1 BGB, bei dessen Berechnung
eine im Vertrag benannte Gegenleistung zugrunde zu legen sei. Dies bedinge aber
nicht, dass der Schuldner nun die im Vertrag benannten € 60,00 schulde. Um den
effektiven Rechtsschutz bei Widerruf von Haustürgeschäften zu gewährleisten, seien
die entsprechend anzuwenden Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt
einschränkend auszulegen. Auch wenn mithin § 346 Abs. 2 S. 2 Halbs. 1 BGB für
den zu leistenden Wertersatz auf die im Vertrag benannte Gegenleistung
verweise, dass die § 346 BGB zugrundeliegende Konzeption des Gesetzgebers auf freie Aushandeln derselben abstelle, die aber
in Ansehung des Überraschungsmoments bei Haustürgeschäften nicht angenommen
werden könne. Damit stelle sich bei einem hier vorliegenden Haustürgeschäft die
Lage anders dar, als etwa bei einem Fernabsatzgeschäft.
Mithin sei vorliegend für einen
Wertersatz auf die mietrechtlichen Besonderheiten bei einem
Mieterhöhungsanspruch wegen Modernisierung abzustellen, von denen nicht zum
Nachteil des Mieters abgewichen werden dürfe, § 559b Abs. 4 BGB. Die Beklagten
hätten zwar (ihren Vortrag als richtig unterstellt) eine Erhöhung der Miete um
den geforderten Betrag von € 60,00/Monat nach Abschluss der
Modernisierungsarbeiten begehren können (und könnten diesen auch weiterhin
geltend machen), doch hätten sie davon bisher keinen Gebrauch gemacht. Mangels
Ausübung dieses Gestaltungsrechts, die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu
erklären, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und nach §
559 BGB zu erläutern, fehle es im hier fraglichen Zeitraum an einer wirksamen
Mieterhöhung und könne eine entstandene Wohnwerterhöhung nicht über § 346 Abs.
2 BGB begehrt werden.
§§ 812, 818 BGB würden für einen Anspruch
ausscheiden, da § 559ff BGB eine abschließende Regelung enthalten würden.
BGH,
Urteil vom 17.05.2017 - VIII ZR 29/16 -
