Die Kläger erhoben gegen die
Beklagten Klage auf Zahlung von Nutzungsentschädigung für ein spätestens durch
fristlose Kündigung zum 22.10.2013 beendeten Mietverhältnis für den Zeitraum
Januar bis September 2014; die Räumung erfolgte am 10.09.2014. Dabei vertreten
die Beklagten die Ansicht, es dürfte nicht
- wie vom Amtsgericht angenommen - der volle Mietzins zu Grund gelegt
werden, sondern ein wegen Mängeln geminderter Mietzins.
Gegen das der Klage
vollumfänglich stattgebende Urteil legten die Beklagten Berufung ein. Diese
wurde vom Landgericht zurückgewiesen. Der Anspruch der Kläger sei nach §§ 546a
Abs. 1, Abs. 2, 280 Abs. 2, 286 BGB begründet. Die Räumung am 10.09.2014 würde
den Anspruch nach der Kläger nach §§ 546a Abs. 1 BGB, für die Zeit danach bis
Ende September 2014 nach §§ 546a Abs. 2, 280 Abs. 2, 286 BGB begründet sein.
Gemäß § 546a BGB könne der
Vermieter für die Zeit der Vorenthaltung der Mietsache die vereinbarte Miete
verlangen. War die Mietsache bei Mietende mangelhaft und könne daher die Miete
gemindert werden, stelle die geminderte Miete die „vereinbarte Miete“ dar.
Vorliegend sei die Miete zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses
nicht nach § 536 BGB gemindert gewesen.
Für bestimmte von den Beklagten gerügte
Mängel (u.a. großflächige Schimmelbildung in Räumen im 1. OG, abblätternde
Farnbe an bestimmten Rollläden, Scheiben im Keller seien gesprungen) würde es
an einer einer Mietminderung vorherzugehenden Mängelanzeige ermangeln. Diese
sei erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt (hier im Rahmen des
erstinstanzlichen Verfahrens). Die Beklagten könnten die Mängelanzeige nach Beendigung
des Mietverhältnisses für vorher entstandene Mängel nicht mehr wirksam nachholen.
Mit Beendigung des Mietverhältnisses bestünde kein vertraglicher
Erfüllungsanspruch mehr. Selbst Mängel, die während der Zeit entstehen, für die
Nutzungsentschädigung zu zahlen sei, würden nach der Entscheidung des BGH vom
27.05.2015 - XII ZR 66/13 - nicht eine Minderung begründen können.
Auch soweit die Beklagten äußere
Mängel vorgetragen hätten (so eine Schädigung von Putz und Mauerwerk auf der
Rückseite des Hauses, teilweises wegfaulen der Kellertür durch Regenwasser und
Unansehnlichkeit der Klingel- und Briefkastenanlage) könne eine Minderung nicht
geltend gemacht werden. Es würde sich um Zustände handeln, die den Gebrauchswert
der Wohnung nicht unmittelbar beeinträchtigen würden, sondern um
Äußerlichkeiten bzw. Unansehnlichkeiten und damit nur um unerhebliche Mängel,
die eine Mietminderung gem. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB nicht rechtfertigen würden.
Für September könnte die Kläger
auch Schadensersatz für die Zeit nach der Räumung bis zum Monatsende begehren.
Zwar ende der Anspruch auf Nutzungsentschädigung taggenau mit der Räumung. Für
den restlichen Zeitraum würde aber den Klägern ein Schadensersatzanspruch
zustehen, da sie die das Objekt nicht sofort hätten weitervermieten können;
angesichts des ungewissen Übergabetermins hätten sich die Kläger nicht um einen
Nachmieter bemühen können..
LG Krefeld, Urteil
vom 20.12.2017 - 2 S 65/16 -
