Die Klägerin war für den Bruder
des Beklagten mit der Vermittlung eines Kaufinteressenten für seinen hälftigen
Erbteil am Nachlass seiner Mutter beauftragt.
Infolge der Vermittlung kam es zum Abschluss eines Erbteilkaufvertrages. Der
Beklagte machte gegenüber dem Käufer und seinem Bruder von seinem Vorkaufsrecht
(§ 2034 BGB) Gebrauch. Die daraufhin von der Klägerin geforderte Maklerprovision
zahlte er nicht. Ihre Klage war in allen Instanzen erfolglos.
Der BGH wies darauf hin, dass
eine Verpflichtung des Vorkaufsberechtigten zur Zahlung einer Maklerprovision
nur begründet werden könnte, wenn sich die Pflicht zur Zahlung der Provision
direkt aus dem Kaufvertrag und nicht lediglich aus einem gesonderten Maklervertrag
ergäbe. Dies deshalb, da der Vorkaufsberechtigte lediglich nach Maßgabe des
Vertrages übernimmt, in dem er eintritt, § 464 Abs. 2 BGB. Diesem Erfordernis
entsprach vorliegend der Erbteilkaufvertrag.
Allerdings hatte das Berufungsgericht
angenommen, dass sich die Regelung zur Maklerprovision nicht im üblichen Rahmen
gehalten habe und von daher den Beklagten nicht verpflichten könne. Dem folgt
der BGH. Entsprechend dem Rechtsgedanken des § 465 BGB, mittels der der Kauf
von der Nichtausübung eines Vorkaufsrechts abhängig gemacht werden soll,
gegenüber dem Vorkaufsberechtigten unwirksam ist, ist nach Darlegung des BGH
auch kein Raum für die Anwendung des § 464 Abs. 2 BGB im Falle einer unüblich
hohen Maklerprovision. Eine Verpflichtung zur Provisionszahlung könne nach §
464 Abs. 2 BGB nur angenommen werden, wenn der Verkäufer ein eigenes Interesse
an der Provisionszahlung des Käufers habe und sich die getroffene
Provisionsvereinbarung im üblichen Rahmen hält.
Ob diese Voraussetzungen gegeben
sind, ist durch Auslegung zu ermitteln. Vorliegend hatte das Berufungsgericht
auf die übliche regionale Provisionshöhe abgestellt, die bei 6% zzgl.
Mehrwertsteuer läge und hier mit über 10% bei weitem überschritten wurde (€
29.750,00 bei einem Kaufpreis von € 260.000,00) angesehen. Die dagegen von der
Revision eingewandten Umstände waren nicht geeignet, eine andere Sicht zu
belegen. Soweit von der Revision geltend gemacht wurde, die Klägerin habe Grundrisspläne
vom Haus organisiert und eine Mieterliste erstellt, gehöre dies zu den
typischen Aufgaben eines Maklers; diese typischen Aufgaben ließen sich nicht
mit den Buchführungs- und Aufzeichnungspflichten nach § 10 Abs. 3 Nr. 1 MaBV
gleichstellen bzw. darauf reduzieren.
Der BGH folgte auch dem
Berufungsgericht in der Auffassung, dass eine Herabsetzung der überhöhten
Maklerprovision entsprechend § 655 BGB ausgeschlossen sei. § 655 BGB beträfe
Dienstverträge und sei erst vom Reichstag aufgenommen worden, wobei zuvor eine
alle Maklerverträge betreffende Regelung beabsichtigt gewesen sei. Damit aber
habe der Gesetzgeber durch die bewusste Beschränkung der Regelung deren
Ausnahmecharakter betont mit der Folge, dass sich eine entsprechende Anwendung
auf andere Maklerverträge verbietet. Im übrigen käme auch eine Herabsetzung
nach den üblichen Regeln bei Verstoß gegen ein preisrechtliches Verbotsgesetz
nicht in Betracht, da die Ausnahmeregelung des § 134 Halbsatz 2 BGB vorliegend
nicht greife. Die Preisvorschriften sollen nur vor der Vereinbarung überhöhter
Vergütungen schützen; vorliegend aber gehöre die Vereinbarung einer
ungewöhnlich hohen Maklerprovision aber wesensmäßig nicht zum Kaufvertrag
weshalb die Ausnahmeregelung des § 134 Halbsatz 2 BGB bei Anwendung vorliegend
in ihr Gegenteil verkehrt würde.
BGH, Urteil vom 12.05.2016 – I ZR 5/15 -
