Bauträger: Haftung bei Sichtbehinderung entgegen der Prospektangabe

Werbematerialien eines Bauträgers können eine Beschaffungsvereinbarung begründen (Brandenburgisches OLG vom 26.05.2013 – 12 U 115/12 -).  Dies gilt nicht nur für die Beschaffenheit des Bauobjekts als solchem. Das OLG Frankfurt hatte zu entscheiden, wie die Angaben des Bauträgers im Verkaufsprojekt bezüglich der Aussicht zu verstehen sind. Dort hatte der Bauträger ausgeführt, von einer Südterrasse wären die Türme der Stadt zu sehen und eine Wohnung im Erdgeschoss wurde mit den Worten beworben, von dort gäbe es einen unverbaubaren Skyline-Blick.

Die Angaben im Prospekt waren auch in Bezug auf die tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt der Erstellung des Prospekts und des Verkaufs als auch noch bei Übergabe an den Käufer richtig gewesen. Allerdings erfolgte späterhin eine sichtbehindernde Bebauung. Die Käufer verlangten daher die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Die Klage war in beiden Instanzen erfolgreich.

Das OLG führte zur Begründung aus, die Sichtbehinderung stelle eine nachvertragliche Pflichtverletzung dar. Es verweist darauf, dass die Rechtsprechung eine nachvertragliche Pflichtverletzung z.B. darin sehen würde, dass der Bauträger das Restgrundstück bebaut wird oder anders bebaut wird als zugesagt. Daraus würde deutlich, dass das Integritätsinteresse des Käufers geschützt werden soll. Da hier der Bauträger selbst die Verbauung vorgenommen habe, hätte er dies auch nach § 280 Abs. 1 BGB zu vertreten.

Anmerkung: Wenn, wie hier, von „unverbaubar“ die Rede ist, muss m.E. nicht mehr geprüft werden, ob die Verbauung deshalb zu vertreten ist, da sie von dem Bauträger selbst vorgenommen wurde. Vorliegend hatte sich der Bauträger, nach den Entscheidungsgründen, auch darauf berufen, dass ein Dritter auch die Verbauung vorgenommen hätte. Das OLG wies lediglich diesbezüglich darauf hin, dass – sollte dies stimmen – weder eine ordnungsgemäße Aufklärung des Käufers vorläge noch das vermutete Verschulden beseitigt würde. Wenn, wie hier, der Bauträger auf den Skylineblick werbemäßig (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB) abstellt, so muss er auch dafür einstehen. Er hätte mithin entweder bereits im Prospekt, spätestens aber bei Protokollierung darauf verweisen müssen, unter welchen Umständen (z.B. Abweichung von einem Bebauungsplan oder Änderung desselben pp.) diese Aussage keine Bedeutung hat.

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.11.2015 – 3 U 4/14 -

Aus den Gründen:

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main - 26. Zivilkammer - vom 25.11.2013 (2/26 O 215/11) wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil des Landgerichts ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung der Kläger aus dem Berufungsurteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des nach dem Berufungsurteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren beträgt € 330.455,01.

Gründe

I.

Die Kläger nehmen die Beklagte auf Rückabwicklung eines notariellen Bauträgervertrages vom 18.04.2008 über eine Eigentumswohnung in O1, A-Straße ... in Anspruch. Grundlage des Vertragsschlusses waren u.a. die Baubeschreibung und der Verkaufsprospekt.

Die Kläger finanzierten den Erwerb durch Darlehen und zahlten auf den Kaufpreis insgesamt € 326.118,01. Die Übergabe fand am 23.06.2009 statt. Nach Übergabe des Objektes wurde unterhalb des Gebäudes und jenseits des angrenzenden X durch die Beklagte eine Bebauung in dreigeschossiger Bauweise errichtet (X-Projekt). Die Kläger traten am 20.05.2011 vom Vertrag zurück und vermieteten die Wohnung. Sie verlangen von der Beklagten Rückabwicklung des Vertrages gegen Zahlung von Kaufpreis, Erwerbskosten, Zinsen und Gebühren sowie vorgerichtlichen Anwaltskosten unter Abzug eines mit € 11.236,80 berechneten Nutzungsvorteils.

Die Kläger haben behauptet, die prospektgemäßen Vorgaben bezüglich des Schallschutzes seien nicht eingehalten. Überdies sei ein Blick auf die Frankfurter Skyline zugesagt gewesen, der nach der Verwirklichung des weiteren Bauvorhabens jenseits des X nicht mehr gesichert sei.

Die Kläger haben beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, Zug um Zug gegen Rückgabe des 156/10000 Miteigentumsanteils des auf Bl. ... des Amtsgerichts O1 verzeichneten Grundbesitzes in der Gemarkung B, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung nebst dem im Kellergeschoss gelegenen Keller, im Aufteilungsplan je mit der Nummer 2.01 bezeichnet, sowie des 10/10000 Miteigentumsanteils des auf Bl. ... des Amtsgerichts O1 verzeichneten Grundbesitzes in der Gemarkung B, im Aufteilungsplan bezeichnet mit der Nummer 45 sowie gegen Löschung der im Grundbuch zu Gunsten der Kläger eingetragenen Auflassungsvormerkung und Abtretung des Anspruchs der Kläger gegen das Finanzamt O1 auf Rückerstattung der gemäß Bescheid vom 16.06.2008, Steuernummer ... bezahlten Grundsteuer wegen Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs an die Kläger € 367.398,21 zuzüglich 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

ferner,

festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihnen sämtliche zukünftige materiellen Schäden, die ihnen anlässlich der Aufnahme der Darlehen bei der C-Bank zu Nr. 1 und zu Nr. 2 entstehen, zu ersetzen,

ferner,

die Beklagte zu verurteilen,

sie von Rechtsanwaltskosten der Rechtsanwälte E von € 4.381,51 freizustellen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat geltend gemacht, die Anforderungen an den Schallschutz seien eingehalten und die Unverbaubarkeit des Blicks sei nicht zugesagt gewesen. Zudem habe der Zeuge D alle Erwerber darauf hingewiesen, dass auf dem gegenüberliegenden Grundstück noch gebaut werde.

Das Landgericht, auf dessen Urteil zur Darstellung des weiteren Sach- und Streitstandes verwiesen wird, hat ein Gutachten des Sachverständigen G eingeholt und eine Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen veranlasst. Es hat dem Rückabwicklungsbegehren in Höhe von € 328.455,01 entsprochen, die begehrte Feststellung getroffen und dem Freistellungsanspruch in Höhe von € 3.869,60 entsprochen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.

Es hat einen Mangel der Eigentumswohnung angenommen, weil die nach den Unterlagen geschuldete Einhaltung des Schallschutzes nicht durchgängig eingehalten sei. Ob der Blick auf die Skyline zugesagt worden sei, könne dahinstehen. Auf die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils wird im Übrigen in vollem Umfang Bezug genommen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, die die Klage insgesamt abgewiesen wissen will und darauf verweist, dass von 12 Messpunkten nur ein einziger Messpunkt den geschuldeten Anforderungen an den Schallschutz nicht genügt habe, wobei hinzuzufügen sei, dass Balkone keine Erwähnung fänden und deshalb nicht zu berücksichtigen seien. Damit liege zumindest eine unerhebliche Pflichtverletzung vor, die einen Rücktritt ausschließe.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angegriffene Urteil.

Das Berufungsgericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme der Örtlichkeiten. Für das Ergebnis wird auf das Sitzungsprotokoll vom 09.09.2015 (Bl. 592 -593 d.A.) verwiesen.

II.

Die Berufung der Beklagten ist statthaft und zulässig, sie ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Die Berufung bleibt jedoch in der Sache im Ergebnis ohne Erfolg. Dabei kann es dahinstehen, ob die Kläger berechtigt waren, wegen eines im Vergleich zu den vertraglichen Voraussetzungen unzureichenden Schallschutzes die Rückabwicklung des Vertrages zu verlangen. Das Rückabwicklungsbegehren der Kläger ist schon deshalb gerechtfertigt, weil ihnen durch die nachfolgende Bebauung der Bebauung der Beklagten auf der gegenüberliegenden Seite des X die Sicht auf die Frankfurter Skyline erheblich verdeckt worden ist (§§ 433, 280, 346 ff BGB).

Die Kläger konnten nämlich als Beschaffenheit der erworbenen Eigentumswohnung erwarten, dass diese von den Wohn- und Außenbereichen einen unverbauten Blick auf die Frankfurter Skyline bietet; dies zwar nicht von jedem Punkt des Grundstücks und der Wohnung, aber jedenfalls von den im wesentlichen genutzten Bereichen im Inneren und auf der Terrasse. Dass die Kläger diese Beschaffenheit erwarten konnten, folgt aus dem Verkaufsprospekt, der als Werbung im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB anzusehen ist und bei dem es sich um einen 138-seitigen ausführlich bebilderten Prospekt in DIN-A-3-Format handelt. Der Prospekt trägt den Titel "Skyline-Wohnkonzept". Der Begriff "Skyline" ist auch sonst der prägende Begriff des Objektes, wie es im Prospekt dargestellt wird. Im Inhaltsverzeichnis auf S. 9 sind beispielsweise 10 der 16 Kapitel mit dem Zusatz "Skyline" versehen. Auf S. 8 und 134 des Prospektes findet sich eine Silhouettenzeichnung der Frankfurter Skyline, auf S. 21, 24, 25, 53 und 114 Fotos, welche die Frankfurter Hochhausbebauung zeigen, davon auf S. 53 ganzseitig. Das Bauvorhaben, welches aus insgesamt 8 Mehrfamilienhäusern besteht, hat die Anschrift/Straßenbezeichnung "A-Straße". Zur Lage und zu den Sichtverhältnissen führt der Prospekt u.a. folgendes aus:

- ""... auf der Südterrasse über dem X die Türme der Stadt fest im Blick...""... der Abend, die Stadt mit ihren Türmen glüht..." (S. 10)

- Die Eigentumswohnung in Haus Nr.... im Erdgeschoss ist beschrieben als "... passende Bühne für den unverbaubaren Skyline-Blick..." (S. 111).

- - Die Erdgeschosswohnung in Haus Nr.... ist beschrieben mit"... Blick auf die Skyline der Frankfurter Innenstadt...".

Der bei Vertragsschluss und Übergabe des Objektes an die Kläger vorhandene Blick auf die Skyline Frankfurts ist durch die nachfolgende von der Beklagten veranlasste Bebauung jenseits des X (X), soweit es die Sichtverhältnisse der Wohnung der Kläger betrifft, wesentlich beschränkt und beeinträchtigt worden. Dies hat die durchgeführte Ortsbesichtigung ergeben.

Auszugehen ist dabei von der Definition einer Skyline (englisch "Horizont" oder "Silhouette") als die Teilansicht oder das Panorama, das eine Stadt mit ihren höchsten Bauwerken und Strukturen vor dem Horizont abzeichnet (Wikipedia, Definition Skyline).

Das Panorama, welches sich von der Terrasse der Kläger bietet, zeigt als markanteste Bauten von links nach rechts das neue Gebäude der Europäischen Zentralbank (185 Meter hoch), den Commerzbank-Tower (259 Meter hoch), den Fernsehturm (337 Meter hoch) und den Messeturm (256 Meter hoch). Unbeeinträchtigt durch das Bauprojekt X bleibt allein die Sicht auf die Europäische Zentralbank und den Messeturm. Der dazwischen liegende Bereich einschließlich des Commerzbank-Towers und des Fernsehturms wird nunmehr verdeckt, der Fernsehturm etwa zur Hälfte, wenn man die Skyline vom günstigsten Standpunkt in den Blick nimmt. Dieser Blick bietet sich, wenn man auf der Terrasse auf der vordersten linken Ecke steht.

Nimmt man auf der Terrasse auf den dort aufgestellten Sitzmöbeln Platz, so sieht man nur noch die obere Spitze des Commerzbank-Towers, dem mit 259 Meter höchsten Gebäude der Stadt. Das in diesem Umfeld gelegene Frankfurter Bankenviertel ist nahezu völlig verdeckt. Das Panorama, welches nach der oben gegebenen Definition der Skyline auch aus den Hochhäusern besteht, die nicht die Höhe etwa des Commerzbank-Towers erreichen, ist damit in seinem zentralen Bereich durch den sichtbehindernden Bau des X-Projektes in einer Weise beeinträchtigt, dass eben kein unverbaubarer oder unverbauter Skyline-Blick mehr vorliegt.

Die sichtbehindernde Bebauung durch das Projekt X stellt eine nachvertragliche Pflichtverletzung der Beklagten dar, die die Kläger zur Rückabwicklung des Kaufvertrages berechtigt (Palandt-Grüneberg, BGB 74. Aufl., § 280, Rdz 32 m.Nachw. aus der Rechtsprechung). Als nachvertragliche Pflichtverletzung bei Grundstückskäufen hat es die Rechtsprechung u.a. angesehen, dass das Restgrundstück durch den Verkäufer bebaut wird, oder anders bebaut wird als zugesagt oder dass die Pflicht zur Nichtbebauung auf den Nachfolger nicht übertragen wird (Palandt-Grüneberg a.a.O., Rdz. 7 m.w.N.). Aus diesen Entscheidungen wird deutlich, dass das Integritätsinteresse des Käufers beim Grunderwerb gegen nachvertragliche Pflichtverletzungen geschützt werden soll. So liegt der Fall auch hier, wo es um den Verkauf einer Eigentumswohnung geht.

Von dem nach § 280 Abs. 1, S. 2 BGB vermuteten Vertretenmüssen kann sich die Beklagte schon deshalb nicht entlasten, weil sie selbst die sichtbehindernde Bebauung geplant und ausgeführt hat. Der von ihr behauptete Hinweis des Zeugen F, "dass auf der gegenüberliegenden Seite noch gebaut werde", stellt - seine Richtigkeit unterstellt - weder eine ordnungsgemäße Aufklärung noch eine Äußerung dar, die das vermutete Verschulden der Beklagten entfallen lassen könnte.

Die Kosten der nach alledem erfolglosen Berufung trägt gemäß § 97 Abs. 1 ZPO die Beklagte.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils ergibt sich aus §§ 708 Ziffer 10, 711, 108 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen ihrer Zulassung (§ 543 Abs. 2 ZPO) nicht gegeben sind.