Mietrecht: Kellerfeuchte im Altbau bedingt nicht unbedingt ein Minderungsrecht

Wann liegt ein Mangel vor, der den Mieter zur Minderung Mietzinses berechtigt ? Mit dieser Frage musste sich das LG Dresden in einem Urteil vom 17.06.2014 auseinandersetzen. Der Mieter machte Feuchtigkeit im Keller geltend. Die Klage wurde abgewiesen.

 Ob ein Mangel vorliegt orientiert sich daran, ob die Beschaffenheit, fehlen besondere Parteiabreden, den maßgeblichen technischen Normen entspricht. Abzustellen ist dabei auf den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes.

Nun hatte allerdings der Vermieter, auch nach Abschluss des Mietvertrages, bauliche Maßnahmen in Bezug auf den Keller vornehmen lassen. Diese waren aber nicht, so das Landgericht, nach der Intensität des Eingriffs mit einem Neubau oder ähnlichem vergleichbar.  Durch diese Maßnahmen konnte mithin nicht ein Zustand verlangt werden, der den Normen des Jahres entsprach, zu dem die Maßnahmen durchgeführt wurden. Da sich – so das eingeholte Sachverständigengutachten -  der Keller in einem baulichen Zustand befand, der der Bauweise zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses entsprach, konnte ein Mangel nicht angenommen werden. Daran ändere sich auch nichts dadurch, dass der sachverständige feststellte, dass bei den Baumaßnahmen in 2005 eine Vertikalabdichtung hätte vorgenommen werden müssen. Es müsse nicht alles im Rahmen einer Sanierung durchgeführt werden, was technisch machbar sei, so das Landgericht. Anders wäre nur zu entscheiden, wenn die Sanierung derart erfolgt wäre, dass sie nach ihrem Umfang einem Neubau  nahezu gleichgekommen wäre, was nicht der Fall war.

LG Dresden, Urteil vom 17.06.2014 – 4 S 4/14 -

Werkvertragsrecht: Leistungsverweigerungsrecht des Werkunternehmers bei abgelehnter Nachtragsverhandlung

Der Werkunternehmer kann grundsätzlich  bei Streitfällen mit dem Auftraggeber nicht die Arbeiten einstellen (vgl. auch § 18 Nr. 4 VOB/B). Allerdings kann ihm ein Leistungsverweigerungsrecht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) dann zustehen, wenn im Einzelfall bei objektiver  Betrachtung dem Werkunternehmer die Leistungserbringung nicht zumutbar ist. Ein derartiger Fall lag einer Entscheidung des OLG Koblenz vom 06.11.2014 zugrunde:

Die Auftraggeberin forderte von dem Werkunternehmer eine im Vertrag nicht vorgesehene Leistung. Auf diese notwendige Leistung musste in dem zur Entscheidung stehenden Fall der Werkunternehmer nicht hinweisen, da er im Rahmen des Bietverfahrens keine (dafür notwendige) Prüfung des ausgeschriebenen Zustandes des Daches vornehmen musste. Die Fehlerhaftigkeit der Leistungsbeschreibung durch den Auftraggeber geht nicht zu Lasten des Bieters, wenn er dies nicht erkennen muss. Ist danach auf Grund der tatsächlichen Umstände eine weitere Leistung notwendig, die mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist, kann der Werkunternehmer seine weiteren Leistungen verweigern, wenn wie hier der Auftraggeber jegliche Verhandlung über eine Mehrvergütung ablehnt. Dies gilt selbst dann, wenn der Werkunternehmer überzogene Forderungen für die Mehrleistung stellte, der Auftraggeber aber jegliche Verhandlung vom Grundsatz her ablehnt.

OLG Koblenz, Urteil vom 06.11.2014 – 6 U 245/14 -

Anlageberatung: Aufklärungspflicht über die Kommanditistenhaftung nach §§ 171, 172 HGB

Geldanlage ist Vertrauenssache. Vertrauen in die Anlage und eventuell auch Vertrauen in den Berater. Aber häufig wird nicht vertrauensvoll beraten, sondern mit dem Ziel, ein Geschäft abzuschließen. Von daher steht bei der Anlageberatung die Information, besser: Aufklärung, im Vordergrund. Einen entsprechenden Fall musste der BGH mit seinem Urteil vom 04.12.2014 entscheiden.

Der Anleger hatte sich für eine Kommanditbeteiligung auf Empfehlung entschieden. Diese Entscheidung war offenkundig fehlerhaft. Offenbar gab es von der KG Auszahlungen an die Kommanditisten. Diese wurden gem. §§ 171, 172 HGB (möglicherweise im Rahmen der Insolvenz der Gesellschaft vom Insolvenzverwalter) zurückgefordert. Der Kläger begehrt nun von dem Vermittler Schadensersatz.

Nach der Entscheidung des BGH muss der Anlagenberater (wobei ein Beratungsvertrag auch stillschweigend geschlossen werden kann)   den Interessenten auf die Haftung nach §§ 171, 172 HGB hinweisen. Nach diesen Vorschriften haftet der Kommanditist in Höhe seiner Einlage. Wird diese teilweise oder ganz zurückgezahlt, muss er sie wieder erbringen. Eine entsprechende Rückzahlung ist z.B. dann möglich, wenn (angebliche) Gewinne ausgeschüttet werden, das Kommanditistenkapital aber nicht mehr oder nicht mehr in voller Höhe besteht. 

BGH, Urteil vom 04.12.2014 – IIIZR 82/14 -

Rauchmelder in Wohnungseigentumsanlage

Rauchmelder sind Pflicht. Aber wer muss sie in einer Eigentumswohnanlage anbringen ? Grundsätzlich ist der der Eigentümer verpflichtet, diese in seiner Wohnung anzubringen. Allerdings kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wahrnehmung dieser Pflicht der Wohnungseigentümer zum Einbau und zur Wartung an sich ziehen. Stattet danach noch ein Wohnungseigentümer seine Wohnung mit Rauchmeldern aus, so handelt er auf eigens Risiko; er muss sich gleichwohl an den Kosten der Gemeinschaft beteiligen.

AG Bad Homburg, Urteil vom 29.01.2014 – 2 C 1749/13 -

Mietrecht: Schimmelbefall rechtfertigt nicht stets eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter

Mit seiner Klage begehrt der Mieter vom Vermiete, dass der Vermieter Schimmelbefall im Schlaf-, Kinder- und Bade- und Wohnzimmer sowie Küche durch Beseitigung von Farbschicht und Unterputz an den betroffenen Stellen beseitigt und im Anschluss daran Sanier- bzw. Kaltputz  aufbringt und dann mit Silikatfrabe versieht. Streitig ist zwischen den Parteien die Ursächlichkeit des Schimmels. Der Mieter hatte Maßnahmen gegen den Schimmel ergriffen; ein im Anschluss daran erstelltes Gutachten hält erhöhte Sporenkonzentration im Kinderzimmer fest, ohne allerdings zur Ursache Stellung zu nehmen. Danach teilte der Mieter mit, der Schimmel wäre wieder sichtbar.

Der Mieter vertrat in seinem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung die Auffassung, diese sei wegen Dringlichkeit auch im Hinblick auf eine drohende Gesundheitsgefährdung der im Haushalt wohnenden Kinder erforderlich.

In seinem den Antrag zurückweisenden Beschluss hat das Landgericht drauf verwiesen, dass auch im Verfügungsverfahren der Vermieter die Beweislast dafür habe, dass der Mangel keine bauseitigen Ursachen habe. Der Anspruch des Mieters wäre aber dann ausgeschlossen, wenn er den Mangel selbst verursachte. Damit sei im Hinblick darauf, dass Schimmel vorliegt, dass im einstweiligen Rechtsschutz erforderliche Beweismaß der überwiegenden Wahrscheinlichkeit (hier für eine bauseitige Ursächlichkeit) nicht gegeben. Eine Klärung könne nur durch ein Sachverständigengutachten herbeigeführt werden. Mithin fehle es an einem Verfügungsanspruch.

Da aber mit dem Verfügungsantrag im übrigen teilweise die Hauptsache vorweggenommen würde, läge auch kein Verfügungsgrund vor. Eine auf Erfüllung zielende Verfügung könne nur in Ausnahmefällen ergehen. Voraussetzung wäre, dass die Notwendigkeit besteht, die Maßnahme kurzfristig vorzunehmen und die Erwirkung eines Titels im Hauptsacheverfahren  nicht mehr abgewartet werden könne ohne erhebliche Schäden. Damit ließe sich eine Beseitigungsverfügung nur bei konkreter Gefahr für Leib und Leben rechtfertigen. Diese konkrete Gesundheitsgefährdung wäre glaubhaft zu machen. Vorliegend sei nicht glaubhaft gemacht, dass dass die Luft noch aktuell mit Schimmelsporen belastet ist.

LG Hamburg, Beschluss vom 19.2.2013  - 316 T 7/13 -

Wohnungseigentum: Mitarbeitsverpflichtung qua Mehrheitsbeschluss ?

In Abänderung der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) beschloss die Mehrheit der

Eigentümer, dass die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen im Hinblick auf ihre Sondernutzungsflächen selbst die erforderlichen Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten vornehmen müssten und die dafür erforderlichen  Kosten zu tragen haben. Die dagegen erhobene Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit des Beschlusses hatte ( im zugelassenen Revisionsverfahren) vor dem BGH Erfolg.

Der BGH wies darauf hin, dass die ordnungsgemäße Instandhaltung und –setzung von Gemeinschaftseigentum (um welches es sich auch noch bei Sondernutzungsflächen handelt) vom Gesetz den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit obliegt, nicht einem einzelnen Wohnungseigentümer, § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG. Damit aber ist kein Wohnungseigentümer zu einer tätigen Mithilfe verpflichtet; die Wohnungseigentümer haben lediglich für die Kosten aufzukommen.

Der BGH prüft auch, ob sich hier aus der (originären) Teilungserklärung der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaft etwas anderes ergibt. Denn häufig werden schon bei Begründung einer WEG die Pflichten für das Sondernutzungsrecht dem Berechtigten auferlegt, was vorliegend nicht der Fall war. Auch die Möglichkeit, die Pflichten in einer späteren Vereinbarung der Eigentümer (also nicht im Beschlussweg) anders zu regeln, erfolgte hier nicht.

Die Frage, ob gegebenenfalls der Beschluss isoliert bezüglich der Kosten Bestand haben könnte, prüfte der BGH nicht. Er ging von der Einheitlichkeit des Beschlusses aus, weshalb es darauf nicht ankommen konnte.

Prozessual hielt der BGH fest, dass zwar die Kläger die Feststellung der Ungültigkeit des Beschlusses beantragt hätten. Doch hielt er fest, dass  - nach seiner ständigen Rechtsprechung (grundlegend seit BGHZ 182, 307, 314ff) dies die Feststellung der Nichtigkeit nicht hindert, da ein endgültig unwirksamer Beschluss hinsichtlich der Rechtsfolge einem nichtigen Beschluss gleichstehe.

BGH, Urteil vom 10.10.2014 - V ZR 315/13 -

Mietrecht: Umlage von Warmwasserkosten und teilweiser Leerstand

Der Mieter zahlte die Betriebskostenabrechnung mit der Begründung nicht, wegen des hohen Leerstandes im Haus hätte der klagende Vermieter die Warmwasserkosten nicht nach Verbrauch, sondern nach der Wohnfläche abrechnen müssen. Das Landgericht hat die Klage des Vermieters abgewiesen; auf die zugelassene Revision gab ihr der BGH statt.

Der BGH stellte auf §§ 6ff HeizkostenV ab, die eine bestimmte Umlegung der Warmwasserkosten bei einer zentrale Warmwasserversorgungsanlage vorsehen. Die Rechtsansicht des Landgerichts, dass die Umlegung gemäß der Verordnung dann nicht greife, wenn dies zu unzumutbaren Belastungen der verbliebenen Mieter/Nutzer führe, teilte es nicht. Die Sinnhaftigkeit der Verordnung und die Frage, ob die Abrechnung im Einzelfall als billig und gerecht empfunden wird, läge auf verschiedenen Beurteilungsebenen. Der Unzulänglichkeit der Norm könne mit anderen Mitteln entgegengewirkt werden. Dem könne aus einer dem Prinzip von Treu und Glauben abzuleitenden Anspruchsbegrenzung entsprochen werden. Vom Amtsgericht sei korrekt ausgeführt worden, dass in Gebäuden mit hohen Leerständen sowohl Mieter als auch Vermieter Nachteile haben. Bei einer Aufteilung der Kosten 50% nach Verbrauch, 50% nach Wohnflächenanteil wären Mieter und Vermieter gemeinsam nicht unbillig an den leerstandsbedingten Mehrkosten beteiligt. 

BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 9/14 -