Geregelt sind im Gesetz
Kündigungen für jeweils verschiedene Mietformen (so Wohnraum und Gewerberaum).
Ein Mischmietverhältnis ist im Gesetz nicht geregelt. Damit ist jeweils zu
entscheiden, ob auf den Vertrag Wohnraum- oder Gewerberaummietrecht anzuwenden
ist. Das ist gerade für die Frage einer Kündigung bedeutsam, da die Kündigung
von Gewerberaum mangels anderweitiger vertraglicher Regelung keines Grundes
bedarf. Nach der grundlegenden
Entscheidung des BGH vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13 – musste sich das OLG
Frankfurt erstmals mit dieser gewandelten Rechtsprechung auseinandersetzen, die
hier den beklagten Mietern zum Erfolg verhalf.
Die Beklagten zu 1. und 2. mieteten
in einem Mehrfamilienhaus zwei Etagen an, die dergestalt getrennt waren, dass
die zweite Etage im 3. Obergeschoss des Hauses nur über die Räume der 1. Im 2.
Obergeschoss des Hauses belegene Etage mittels einer dortigen Treppe zu
erreichen waren. Die Räume in der
unteren Etage wurden als gewerblich nutzbare Räume, die im darüberliegenden
Stockwerk befindlichen Räume als Wohnräume vermietet. Es existieren (unter dem
gleichen Datum) für jede Etage gesonderte Mietverträge und ein sogenannter
Klammermietvertrag betreffend beider Etagen. Die Einzelmietverträge wurden
zudem dergestalt verknüpft, dass die Kündigung einer der Mietverträge nur
zusammen mit dem anderen Mietvertrag möglich sein sollte. Alle Mietverträge
waren auf Formularen aufgesetzt, die in der Überschrift „Wohnraum“ enthielten.
Nach Begründung des
Mietverhältnisses wurde das Haus nach WEG geteilt. Der Eigentümer der zwei streitigen
Stockwerke kündigte das bzw. die Mietverhältnisse und machte im
Räumungsrechtsstreit geltend, es gelte Gewerberaummietrecht. Er stellte sich auf den Standpunkt, der
Schwerpunkt der Mietverhältnisse läge, schon im Hinblick auf die berufliche
Tätigkeit des Beklagten zu 2. (dessen Gesellschaften auch dort ansässig waren) im
gewerblichen Bereich. Dem folgte das Landgericht und gab der Klage (mit
Ausnahme einer Gesellschaft, die bereits bei Zustellung der Klage ausgezogen
war) statt. Auf die von den Beklagten eingelegte Berufung änderte das OLG
Frankfurt das Urteil ab und wies die Klage insgesamt ab. Dabei wies das OLG auf
die zwischenzeitliche Entscheidung des BGH vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13 –
hin, derzufolge nicht mehr an dem bisherigen Kriterium des Lebensunterhaltes
nei der Zuordnung eines Mischmietverhältnisses festgehalten würde.
Das dritte Obergeschoss wurde
unstreitig als Wohnraum vermietet. Damit sei hier Wohnraummietrecht insgesamt
anzuwenden, da der Vertragszweck entscheidend sei. Mangels einer expliziten
Regelung im Vertrag selbst, sei der Vertragszweck entsprechend der
Rechtsprechung des BGH durch Auslegung zu ermitteln. Indizien wie Größe, Aufbau
der vertraglichen Regelungen, aber auch Miethöhe wären zu berücksichtigen. Der
Tatrichter habe gemäß der Entscheidung des BGH auf der Grundlage der
Einzelumstände den Nutzungsschwerpunkt zu ermitteln.
Nach Auffassung des OLG ließe
sich aus den Einzelverträgen und dem Klammermietvertrag selbst weder ein
Vorrang für die Wohn- noch für die Gewerbenutzung feststellen. Der Überschrift
der Vertragsformulare käme in Ansehung von § 1 derselben, der eine gewerbliche
Nutzungsmöglichkeit jeweils standardmäßig vorsehe, nicht zu. Dem
Mietpreisunterschied könne hier auch keine tragende Rolle beigemessen werden,
da sich dieser schon auf Grund der baulichen Begebenheiten verstehe, im
Hinblick auf die schwere Zugänglichkeit des 3. Obergeschosses über das zweite
Obergeschoss. Damit aber wäre im Zweifel nach
der älteren Rechtsprechung des BGH (wie vom Landgericht angenommen) von einer
gewerblichen Nutzungsart auszugehen, wenn der Mieter in den Räumen auch seinen
Lebensunterhalt verdient. Allerdings hat der BGH mit seiner Entscheidung vom
09.07.2014 dieses Kriterium ausdrücklich aufgegeben. Mithin würde damit im
Zweifel ein Wohnraummietverhältnis anzunehmen sein. Da ein Kündigungsgrund für
ein Wohnraummietverhältnis nicht angegeben wurde, wäre die Kündigung unwirksam.
OLG Frankfurt, Urteil vom 17.10.2014 - 2 U 47/14 -
